오래된 아파트 구입해도 될까?

정답은 사도 되고, 사도 안되는 것도 있다.

 

세대당 평균 대지지분과 관련이 있다. 이건 '열정이 넘쳐'님 전매특허다. 저작권이 있다. 그래서 출처를 밝히고 사용하기로 한다. 간단하면서도 정확하고 직관적이다.

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20년이 넘어간다는건 노후화 된다는걸 의미한다. 많이 노후되면 재건축을한다. 하지만 단지의 상황에 따라 재건축을 못할 수 도있다. 그 차이는 사업성이 결정짓는다.

 

사업성이 좋은 아파트는 재건축을 할 수 있기때문에 20년이 넘어 30년이 가까워 질수록 재건축 기대감에 호가가 뛴다.

하지만 사업성이 없는 아파트는 시간이 지나도 건물만 낡아간다. 재건축 기대감에 상승하지도 않는다.

 

그럼, 이 사업성을 결정짓는 척도가 뭘까? 바로 '세대당 평균 대지지분'이다.

세대당 평균지분 : 해당 단지의 전체 토지면적을 세대수로 나눈값이다. 즉, 세대당 평균적으로 대지지분을 얼만큼 가지고 있는지를 나타낸다. 그래서 이 세대당 평균 대지지분 14평을 기준으로 삼는다. 이보다 크면 클수록 사업성이 좋은거고, 작으면 사업성이 없다고 본다.

 

 

몇 개 단지만 살펴보자. 가장 쉽게 '세대당 평균 대지지분'을 구하는 방법은 '디스코'라는 사이트를 이용하면 된다.

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디스코

디스코에서 아파트 단지를 클릭해보자. 사례로 봉선동 '쌍용예가'를 선택해봤다. 이 아파트는 2005년 준공으로 만 16살이 되었다. 아직 성인이 될려면 멀었다. ^^

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우측의 토지 정보를 보면 이 단지의 토지면적은 8,655평이다. 세대수는 435세대다. 8,655평을 435세대가 공유하고 있으니까 이를 계산하면 19.89평(8,655/435=19.89) 이 나온다. 그럼 기준이 14평이라고 했으니까 사업성이 좋은 편이다. 이런 아파트는 40년 넘어가면 재건축 할수있다.

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관심있는 단지들은 직접 해보시면 될거같다. 1분도 안걸린다. 대체로 중층이라도 대형평수 위주라면 높게 나오고, 저층이라도 소형 평수가 많으면 낮게 나온다.

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봉선동에서는 쌍용예가가 거의 20평이 나와서 평대가(평균대지지분) 제일 높다. 상무지구에서는 금호쌍용이 18평 언저리로 제일높다. 위치도 좋아서 이 아파트는 세월이 지날수록 땅값과 입지의 가치가 높아질 확률이 높다. 그 다음은 중흥1차다. 중흥1차는 평대가 16.7평 정도 나온다. 꽤 괜찮은 편이다. 위치까지 좋으니 시간이 지날수록 재건축 기대감을 받을 곳이다.

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그런데.... 광주에서는 평대가 제일 높은곳이 있다. 저층이면서 소형 평형 위주가 아니어서 엄청 높게 나오는곳들이다. 위치도 좋아서 시간이 갈수록 부각될 확률이 높다. 한가지 아쉬운건 이미 시세가 반영이 됐다는 점이다. 그래도 평대는 한번 계산해보자.

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디스코

 

첨단에 가면 저층 라인들이 있다. 살기좋고 몇 년 있으면 2호선도 지나간다. 일단 5층임에도 100제곱미터인 세대들로 구성이 됐다. 세대수는 150세대에 불과하다.

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디스코

 

대지면적이 4,959평이다. 거의 5천평이다. 5천평을 150세대가 공유하니 평대가 33평이 나온다. 뭐 정확하게 계산을 하면 세대수나 상가등이 있어서 조금 다를 수도 있지만 디스코 내역 참고하면 거의 비슷하다. 기준을 14평 정도로 한다고 했는데, 기준치의 2배가 넘는다.

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사실, 다른 지역의 저층 아파트들을 보면 5층임에도 평대가 10평 내외인곳들도 있다. 소형평형 위주로 세대수가 많아서 그렇다. 이런곳들을 지금 찾아보면 당연히 조금 올랐다. 그만큼 사업성을 판단하는 주요 지표로 평대를 보면 된다. 그럼 얘네들은 얼마나 올랐을까?

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호갱노노

 

 

아파트차트

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많이 올랐다. 최근 3년사이 2억 정도 올랐다.

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근데,

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아파트차트는 역시 아파트차트가 가장 잘 보인다.^^ 여러단지 비교할 수 도 있다. 차트도 매끄러워서 다른 프롭데크의 울퉁불퉁한 차트보다 가독성이 좋다. 저런 단지는 걱정할일이 없다. 10년전부터 매수해서 계속 전세돌리거나 임대 등록하면 됐다. 결과론적인 얘기지만 저거 10개사서 임대등록했으면 전반전 끝났다. 그럼 거의 연금이나 다름없다. 한가지 아쉬운건 1996년식이라 아직도 재건축하려면 멀었다는 점이다. 또 이때 지은 단지들이 튼튼해서 안전진단하면 모조리 탈락할 가능성이 높다. (이거 칭찬임... ^^)

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정리 : 입지는 좋지만 연식이 오래된 아파트들중에 평대가 16평 이상 되는 아이들은 20년이 넘었어도 이사가도 된다.

 

추가 공부하기

+ 호갱노노, 아파트차트, 디스코 사이트 들어가보기

+ 내 주변의 오래된 아파트 찾아보고 확인해보기

 

 

출처 : 20년 넘은 아파트 사도 될까? : 시루님 네이버 블로그 (naver.com)

20년 넘은 아파트 사도 될까?