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종부세란? (=종합부동산세)
노무현 대통령 시절인 2005년에 도입해 2008년 현재 모습으로 시행한 조세제도입니다. 이후 내용은 조금씩 바뀌었는데요. 큰 틀의 기본 구조는 쭉 이어져 왔어요. 이 법을 왜 만든 건지는 법조문 첫 줄에 딱 나와 있어요: “비싼 부동산 가진 사람이 그만큼 세금 더 부담하게 하고, 부동산 가격 안정시키려는 것.”
집을 여러 채 보유한 다주택자에게 별도의 세금을 부과해 매물을 내놓게 하자는 취지로 만들었습니다. 애초 목표는 상위 1%만 납부하게 하는 것이었습니다. 한 가지 특징이라면, 걷은 세금 100%를 지역 균등 발전이라는 명목으로 지방재정에 활용한다는 것입니다.
- 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.
- 1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고,
- 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과합니다.
유형별 과세대상 - 유형별 과세대상, 공제금액 포함유형별 과세대상공제금액* ’21년 귀속분부터 법인 주택분 종합부동산세 기본공제 배제
주택(주택부속토지 포함) 6억 원* (1세대 1주택자 11억 원) 종합합산토지(나대지·잡종지 등) 5억 원 별도합산 토지(상가·사무실 부속토지 등) 80억 원
- 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대하여는 9.16.부터 9.30.까지 합산배제신고 하는 경우 종합부동산세에서 과세제외 됩니다.
세금은 어떻게 매기나?
개인별 과세로 6월 1일 단 하루가 과세 기준일입니다. 즉 이날을 기준으로 집을 한 채만 보유해도 공시가격*이 11억 원 이상이면 세금을 내야 하고, 두 채 이상 보유한 다주택자는 공시가격의 합이 6억 원 이상이면 내야 합니다. 공시가격 11억 원은 시세 15억 원 수준입니다. 즉 15억~16억 원인 아파트를 한 사람이 한 채 보유했다면 종부세 과세 대상입니다.
*공시가격 : 정부가 매년 조사·산정해 공시하는 부동산 가격입니다. 통상 실거래가의 60~80% 수준으로 책정합니다. (주택의 경우, 시장에서 거래되는 가격(=시세)보다 10~20% 낮게 정해져요.) 실거래가를 기준으로 세금을 매기지 않는 이유는 그것이 수시로 오르거나 내려 기준으로 삼기 힘들기 때문.
종합부동산세 세율
- ’21년 이후
〈 개인 〉
’21년 이후(개인) - 주택(일반)(과세표준, 세율), 주택(조정2, 3주택이상)(과세표준, 세율), 종합합산토지분(과세표준, 세율), 별도합산토지분(과세표준, 세율) 포함주택(일반)주택(조정2, 3주택이상)종합합산토지분별도합산토지분과세표준세율과세표준세율과세표준세율과세표준세율3억 원 이하 0.6% 3억 원 이하 1.2% 15억 원 이하 1% 200억 원 이하 0.5% 6억 원 이하 0.8% 6억 원 이하 1.6% 12억 원 이하 1.2% 12억 원 이하 2.2% 45억 원 이하 2% 400억 원 이하 0.6% 50억 원 이하 1.6% 50억 원 이하 3.6% 94억 원 이하 2.2% 94억 원 이하 5.0% 45억 원 초과 3% 400억 원 초과 0.7% 94억 원 초과 3.0% 94억 원 초과 6.0% 〈법인〉
’21년 이후(법인) - 주택(일반)(과세표준, 세율), 주택(조정2, 3주택이상)(과세표준, 세율), 종합합산토지분(과세표준, 세율), 별도합산토지분(과세표준, 세율) 포함주택(일반)주택(조정2, 3주택이상)종합합산토지분별도합산토지분과세표준세율과세표준세율과세표준세율과세표준세율3억 원 이하 3% 3억 원 이하 6% 15억 원 이하 1% 200억 원 이하 0.5% 6억 원 이하 6억 원 이하 12억 원 이하 12억 원 이하 45억 원 이하 2% 400억 원 이하 0.6% 50억 원 이하 50억 원 이하 94억 원 이하 94억 원 이하 45억 원 초과 3% 400억 원 초과 0.7% 94억 원 초과 94억 원 초과 - ’19년 이후
’19년 이후 - 주택(일반)(과세표준, 세율), 주택(조정2, 3주택이상)(과세표준, 세율), 종합합산토지분(과세표준, 세율), 별도합산토지분(과세표준, 세율) 포함주택(일반)주택(조정2, 3주택이상)종합합산토지분별도합산토지분과세표준세율과세표준세율과세표준세율과세표준세율
3억 원 이하 0.5% 3억 원 이하 0.6% 15억 원 이하 1% 200억 원 이하 0.5% 6억 원 이하 0.7% 6억 원 이하 0.9% 12억 원 이하 1% 12억 원 이하 1.3% 45억 원 이하 2% 400억 원 이하 0.6% 50억 원 이하 1.4% 50억 원 이하 1.8% 94억 원 이하 2% 94억 원 이하 2.5% 45억 원 초과 3% 400억 원 초과 0.7% 94억 원 초과 2.7% 94억 원 초과 3.2% - ’09 ~ ’18년 세율
’09 ~ ’18년 세율 - 주택분(과세표준, 세율), 종합합산토지분(과세표준, 세율), 별도합산토지분(과세표준, 세율) 포함주택분종합합산토지분별도합산토지분과세표준세율과세표준세율과세표준세율
6억 원 이하 0.5% 15억 원 이하 0.75% 200억 원 이하 0.5% 12억 원 이하 0.75% 45억 원 이하 1.5% 400억 원 이하 0.6% 50억 원 이하 1% 94억 원 이하 1.5% 45억 원 초과 2% 400억 원 초과 0.7% 94억 원 초과 2% - ’06년 ~ ’08년 세율
’06년 ~ ’08년 세율 - 주택분(과세표준, 세율), 종합합산토지분(과세표준, 세율), 별도합산토지분(과세표준, 세율) 포함주택분종합합산토지분별도합산토지분과세표준세율과세표준세율과세표준세율※ 서비스업용 등 토지(’07 ~ ’08년 한시적용) : 200억 초과분 0.8% 단일세율
3억 원 이하 1% 17억 원 이하 1% 160억 원 이하 0.6% 14억 원 이하 1.5% 97억 원 이하 2% 960억 원 이하 1% 94억 원 이하 2% 97억 원 초과 4% 960억 원 초과 1.6% 94억 원 초과 3% - ’05년 세율(최초 시행)
’05년 세율(최초 시행) - 주택분(과세표준, 세율), 종합합산토지분(과세표준, 세율), 별도합산토지분(과세표준, 세율) 포함주택분종합합산토지분별도합산토지분과세표준세율과세표준세율과세표준세율
5.5억 원 이하 1% 7억 원 이하 1% 80억 원 이하 0.6% 5.5억 원 초과 2% 7억 원 초과 2% 80억 원 초과 1% 45.5억 원 초과 3% 47억 원 초과 4% 480억 원 초과 1.6%
종합부동산세 계산 - 부동산계산기 (ezb.co.kr)
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주택, 토지 등 일정기준금액을 초과하는 보유 부동산에 부과되는 종합부동산세(종부세)를 부동산계산기 EZB에서 확인해보세요
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납부기간
- 납부기간 : 매년 12.1. ～ 12.15.(다만, 납부기한이 토요일, 공휴일인 경우에는 그 다음에 도래하는 첫번째 평일을 기한으로 한다.)
- 국세청에서 세액을 계산하여 납세고지서를 발부(신고납부도 가능)하며, 세액의 납부는 일시납부 원칙이나, 분할납부도 가능합니다.
- 분납 : 납부할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 납부.
- 250만원 초과 500만 원 이하 : 250만 원 초과금액을 분납
- 500만 원 초과 : 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납
- 농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납
- 분납 : 납부할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 납부.
- 농어촌특별세 : 납부할 종합부동산세액의 20%
가산세
- 가산세 : 종합부동산세를 신고하는 경우에만 적용하며, 2005 ~ 2007년분은 가산세를 부과하지 않음
- 과소신고가산세 : 과소신고가산세 × 10%(부당과소신고 40%)
- 납부지연가산세 : 무(과소)납부세액 × 납부기한 다음날부터 고지일까지의 기간 × 1만분의 2.5
- 이자상당가산액 : 합산배제된 임대주택등 또는 주택신축용토지로서 그 요건을 충족하지 아니하여 추징되는 경우
- 이자상당가산액 : 경감받은 세액 × 납부기한의 다음달부터 추징할 세액의 고지일까지의 기간 × 1만분의 2.5
종부세 Q&A
사실 종부세 논란은 연례행사입니다. 해마다 이맘때면 무수한 관련 기사가 쏟아지죠. 세금은 누구에게나 민감한 문제이기 때문입니다. 종부세 이슈 중 알면 도움이 될 만한 것만 모아 Q&A로 정리했습니다.
- Q. 누가 냄? 올해는 약 94만7000명이 종부세를 냅니다. 지난해보다 28만 명이 늘었습니다. 늘어난 이유요? 집값이 올라서입니다. 물론 정부 정책도 한몫했습니다. 정부가 현재 시세 대비 약 70%대인 공시가격을 5~10년에 걸쳐 90%에 맞추는 공시가격 현실화* 정책을 추진하고 있기 때문입니다.
- Q. 얼마를 냄? 올해 1인당 평균 종부세 납부액은 601만 원입니다. 지난해 269만 원보다 배 이상 늘었습니다. 이에 세액도 증가했습니다. 지난해 1조8000억 원에서 올해 5조7000억 원으로 216% 늘었습니다. 참고로, 올해 종부세는 다주택자와 법인 위주로 크게 증가했습니다.
- Q. 세입자에게 전가한다고? 종부세와 관련한 주요 이슈 중 하나는 다주택자들이 세부담을 세입자에게 떠넘길 수 있다는 우려입니다. 실제로 시장에선 종부세로 인해 ‘전세의 월세화가’ 빨라질 거라고 합니다. 월세 자체를 올리기보다는 전세보증금 일부를 월세로 돌리는 방향으로 세금 전가가 이뤄질 거라고요. 단, 정부는 전월세상한제** 등을 들어 상황을 낙관하고 있습니다.
*시세 대비 공시가격의 비율을 말합니다. 예를 들어 시세 1억 원짜리 집의 공시가격이 7000만 원이면 현실화율은 70%. 지난해에 정부는 시세 대비 평균 60%에 머물러 있는 공시가격을 90% 수준까지 단계적으로 끌어올리겠다고 밝혔습니다. 이유는 세금을 공정하게 걷기 위해서라고.
**집주인이 기존 임대계약에서 전세나 월세 가격을 5% 이상 올리지 못하게 하는 제도입니다.
진짜 그 정도로 많이 올랐어?
위헌 논란은?
지금 뜨거운 위헌 논란의 핵심은 종부세가 ‘징벌적 세금’이라는 주장입니다. 즉 집값 폭등은 대통령도 사과한 만큼 정책 실패 때문이라는 측면이 강한데, 왜 죄 없는 사람들에게 이중 과세*를 하느냐는 거죠. 이와 관련해 최근엔 약 1000명의 납세자가 위헌 소송에 동참했다는 소식도 들려옵니다. 참고로 헌법재판소는 과거 40여 건의 위헌 소송에 모두 합헌 결정을 내린 적이 있습니다.
*단일 물건(주택)에는 한 종류의 과세만 부과해야 하는데 재산세도, 종부세도 과세하는 건 위헌이라는 주장입니다.
나랑 무슨 상관?
요즘 새롭게 떠오른 종부세 관련 키워드는 바로 ‘청년’입니다. 과거 지방 재원으로 쓴 종부세를 앞으로 내 집 마련이 어려운 청년이나 무주택자의 주거안정을 위해 활용하자는 주장입니다. 그간 지방정부가 종부세를 너무 마음대로 활용해온 데다, 지난 몇 년간 종부세 수입도 늘었으니(현 정부 초기 3878억 원→올해 5조7000억 원) 이왕이면 좋은 일에 쓰자는 거죠. 실제로 정부에서도 검토한 이 주장은 최근 종부세 '폐지론'이 확산되며 다시 힘이 실리고 있습니다.
+ 다주택자가 종부세 줄이는 방법
집을 여러 채 가진 가구는 종부세를 줄이기 위해 증여를 하기도 해요. 종부세는 한집에 같이 살더라도 1명씩 세금을 매기는 거라, 식구끼리 집을 나눠 가지면 세금이 확 줄거든요. 예를 들어 부부와 자녀가 각각 1채씩 총 3채의 집을 가지고 있다면, 다주택자로 잡히지 않는 것. 종부세 오른다는 소식에 증여도 역대급으로 늘었다고.
출처 : 어피티 뉴스레터 2021/11/25 구독하기
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