재개발과 재건축의 차이는?
→ ‘큰 차가 쉽게 들어갈 수 있는 곳이냐?’ 를 생각하기
- 재개발 : 흔히 생각하는 달동네 느낌으로 좁은 골목에 노후화된 주거형태가 꽉 들어차있어 생활이나 안전 등의 요소가 불편한 곳이라면 ‘재개발’ (큰 차가 쉽게 들어갈 수 없는 곳)
- 재건축 : 도로 및 상하수도 시설은 양호한 편이지만 아파트나 빌라 등 주거시설이 노후화되어 열악하다면 ‘재건축’ (큰 차가 쉽게 들어갈 수 있는 곳)
- 서울 입지 탑 오브 탑 한남5구역 : 한강변 한남뉴타운 중 최고 입지로 손꼽히는 한남 5구역에 2555가구 (임대 384가구 포함)를 조성하는 재정비촉진계획 변경안이 심의를 통과했어요. 남산 경관 보호를 위해 23층으로 높이를 조정했다고 하는데요. 서울시는 남은 건축심의도 신속하게 추진하겠다고 밝혔어요.
- 재건축 주목되는 구로주공 : 서울시는 구로주공아파트에 ‘특별건축구역’ 지정을 제안 했어요. ‘특별건축구역’ 지정이 될 경우 창의적이고 독특한 건축물을 위해 용적률과 층수 규제 완화를 받게 되어 3000 세대의 대규모 신규 주택 공급이 가능해지는데요.
특별건축구역 지정, 왜 하는거야? : 그간 재건축에 따른 집값 상승 이익의 큰 부분을 해당 토지 소유주들이 누렸어요. 하지만 특별건축구역 지정 시 임대주택 도입과 공원 등 커뮤니티시설 설립을 더 적극적으로 해서 재개발 이익을 다 함께 나누어 가질(공공화) 수 있죠.
아파트 조합 입장에서 반대는 안해? : 조합 측에서도 빠른 재건축 사업 속도와 수익을 함께 얻을 수 있어 크게 마다할 이유가 없어요. 오히려 구로주공 거주민들은 해당 호재에 크게 반기는 분위기라고 해요.
헌 집 줄게 새 집 다오의 또 다른 방법 ‘리모델링’
아파트 재건축과 리모델링의 차이는?
재건축은 다 때려 부신 뒤 (!!) 새로 짓는 반면,
리모델링은 기본 골조를 남긴 뒤 대수선을 하거나 일부 증축을 하는 방식.
- 규제가 적은 리모델링 ? : 현재 규정 상 리모델링이 재건축보다는 추진하기가 쉬운 편이에요. 재건축 연수, 안전 진단, 기타 의무 사항들이 비교적 자유롭고, 주변 지역 영향분석이나 지역공유시설, 임대주택 등 구체적인 공공성 확보 방안도 없는 상황이죠.
- 이제는 리모델링도 공공성 확보를 : 서울시는 리모델링 단지들도 공공기여가 가능하도록 커뮤니티 개방, 임대주택 건립 등의 공공성 확보 방안을 구체적으로 명시 해 빠르면 이달 말 발표한다고 해요. 쉽게 말해 이제부터 리모델링 후 더 큰 집을 가지기 위해서는 반드시 공공기여도 해야 하는거죠!
- 임대주택 의무화는 안하기로 : 다만 임대주택 도입은 리모델링 추진 단지 주민들의 반발이 심했어요. 따라서 임대주택 항목은 ‘의무화’가 아닌 ‘선택사항’으로 넣고, 임대주택 도입 시 최대 10% 포인트 전용면적을 늘릴 수 있도록 인센티브를 준다고 합니다.
가로주택정비사업, 소규모 재건축
어려운 재개발, 재건축 공급을 대체하여 떠오르는 또 다른 방법은 바로 ‘가로주택정비사업’과 ‘소규모 재건축’!!
기존의 재건축/재개발의 조건보다 훨씬 더 생략된 과정으로 진행된다는데요.
1) 가로주택정비사업이란? : 단독주택 10가구, 공동주택 20가구만 모여도 진행할 수 있는 정비사업입니다. 적은 조합원 수, 간소화된 절차로 빨리빨리 진행할 수 있다는 큰 장점이 있어요. 가장 큰 매력 포인트는 평균 사업기간이 무려 3분의 1이나 대폭 줄어드는 거예요. (2012년 「도시 및 주거환경정비법」 개정 시 주거환경관리사업과 함께 정비사업의 한 유형으로 처음 도입되었다가, 2018년 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」의 제정과 함께 소규모주택정비사업의 한 유형으로 이관되었다.)
사업대상 지역은 면적 1만m2 이하이고, 노후 · 불량건축물 수가 전체 건축물의 2/3 이상이며, 기존주택이 모두 단독주택이면 10호 이상, 공동주택이면 20세대 이상(혼합인 경우 20채 이상)인 지역 또는 가로구역에 해당한다.
가로주택정비사업은 조합이 직접 시행하거나, 토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 토지등소유자가 직접 시행할 수 있다. 만약 조합 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 받으면 시장 · 군수, 토지주택공사, 건설업자, 등록사업자, 신탁업자, 부동산투자회사 등과 각각 공동으로 시행할 수 있다. 또한, 가로구역의 전부 또는 일부에서 사업시행계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하거나 보전 또는 개량하는 방법으로 시행한다.
가로주택정비사업으로 건설하는 건축물은 지방건축위원회 심의를 거쳐 「건축법」에 따른 대지의 조경기준, 건폐율산정기준, 대지 안의 공지기준 및 건축물의 높이 제한, 부대시설 및 복리시설의 설치기준 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따른 단지안의 시설 설치기준을 완화하여 적용할 수 있다.
- 누가 하는 거야? : 가로주택정비사업은 지자체, 공공기관뿐만 아니라 대형건설사들의 주 관심사이기도 한데요. 지난 8월 기준 서울에서 가로주택정비사업을 진행중인 곳은 111곳이고, 경기도 성남시도 최근 '성남시 가로주택정비사업 가이드라인'을 수립했다고 해요.
- 어디서 확인할 수 있어? : 각 지자체 홈페이지에서 가로주택정비현황을 확인할 수 있어요. '지역명+가로주택정비사업'으로 검색하면 쉽게 페이지를 찾을 수 있습니다. (부동산 공부를 위해 직접 찾아보기)
2) 소규모재건축사업이란?
정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업이다.
가로주택정비사업, 자율주택정비사업과 함께 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업의 유형 중 하나이다.
사업대상 지역은 「도시 및 주거환경정비법」의 주택단지로서 면적이 1만m2 미만이고, 노후 · 불량건축물의 수가 전체 건축물의 2/3 이상이고 기존주택의 세대수가 200세대 미만인 지역에 해당한다.
소규모재건축사업은 조합이 직접 시행하거나, 토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 토지등소유자가 직접 시행할 수 있다. 만약 조합 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 받으면 시장 · 군수, 토지주택공사, 건설업자, 등록사업자, 신탁업자, 부동산투자회사 등과 각각 공동으로 시행할 수 있다. 또한, 소규모재건축사업은 사업시행계획에 따라 주택, 부대 · 복리시설, 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법으로 시행한다.
소규모주택정비사업구역 안의 건축물 또는 대지의 일부에 정비기반시설, 공동이용시설, 「주택법」에 따른 복리시설을 설치하는 경우에는 해당 용도지역에 적용되는 용적률에 그 시설에 해당하는 용적률을 더한 범위 안에서 조례로 따로 정하는 용적률을 적용할 수 있다.
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