[부동산] 재개발 사업 진행 절차

재개발사업이란?
정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역,공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업으로서, [도시 및 주거환경정비법(도정법)]에 의한 *정비사업의 한 종류이다. (*정비사업 : 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 가로주태정비사업)

 

가장 먼저 도시,주거환경정비 기본방침을 국토교통부장관이 세운다. 그 후 지방자치단체장(서울시의 경우 서울시장)은 이 방침에 적합한 범위에서 도시,주거환경정비 기본계획을 수립하고 확정 또는 승인을 받는다.

 

 

재건축사업의 경우 안전진단을 받아야하지만 재개발사업의 경우 안전진단은 필요없다. 특별시,광역시,대도시 시장(인구 50만명 이상)들은 정비기본계획을 수립하고, 시장,군수,구청장이 정비계획을 입안 후 구역 지정을 시,도지사에게 신청하면 지방(시)도시계획위원회 심의를 거쳐 최종적으로 정비구역을 지정 고시한다.

 

 

이러한 과정을 거쳐 정비구역까지 지정되면 추진위원회가 구성되어 정비사업의 시동을 걸게 된다. 추진위원회에서 개략적인 정비사업 계획과 조합설립인가 준비 작업을 하고 조합이 구성되어 조합설립*인가가 나면 큰 산을 하나 넘은 것이다. 

*인가 : 인정하여 허가함, 법률 제삼자의 법률 행위를 보충하여 그 효력을 완성하는 일. 법인 설립의 인가, 사업 양도의 인가 따위이다.

 

보통 정비구역 지정까지는 지방자치단체에서 일을 하니 큰 이슈 없다. 하지만 추진위원회 구성부터 토지 등 소유자의 동의를 얻어 진행되는데, 전재산이나 다름없는 주택을 철거하고 일반적으로 추가비용 내서 새 아파트를 짓는 사업이다보니 주민들간에 다툼이 끊이질 않아 시간이 하염없이 지나간다. 

 

 

조합설립인가가 되면 시장,군수,구청장이 사업을 해도 좋다고 허락하는 사업시행계획인가를 받아야 한다. 여기서부터 조합의 능력이 정말 중요하다. 조합장과 임원들, 조합원들이 힘을 합쳐 일사천리로 진행하면 몇 년안에 사업시행계획인가를 받지만, 갈등이 생기면 10년이 지나도 사업에 속도를 내지 못하는 경우가 허다하다.

 

 

사업시행계획인가를 받으면 재개발사업이라는 산의 정상에 올랐다고 해도 과언이 아니다. 큰 위기는 대부분 지나갔고 공사를 할 시공사 선정, 분양계획을 세워 조합원들에게 분양신청을 받고, 분양계획을 담은 관리처분계획을 수립해 인가를 받으면 드디어 9부 능선을 넘게 된다.

 

 

관리처분계획인가까지 났다면 해당 재개발사업은 마무리 단계에 접어들었다고 봐야한다. 공사가 진행되어 마무리되면 준공인가를 받고 소유권이전고시 및 이전등기를 하면 재개발사업의 대장정은 끝이 난다.

 

 

대부분 사람들은 사업시행계획인가나 관리처분계획인가 단계부터 관심을 가지기 때문에 몇 년정도만 기다리면 사업이 되는줄 알지만, 기본계획수립부터 준공까지 아무리 빨라도 10년~20년 이상 걸리는 경우도 다반사다. 그래서 재개발사업은 시간과의 싸움이고 기다림의 미학이 필요하다. 물론 기다림의 끝에 달콤한 투자수익의 열매를 먹으려면 입지와 사업성이 뒷받침되는, 썩지않은 튼튼한 뿌리를 가진 좋은 재개발사업 나무를 선택하는 것이 중요하다.

 

 

 

 

재개발사업만 놓고 보면 이 지역의 주택을 매입시 일반분양가 이하의 가격으로 로얄층을 배정받을 수 있다.

별도의 분양권을 매입하는 것이 아니므로 매매에 문제X, 청약통장과 무관하므로 별도의 준비 필요X

 

다만 재개발지역의 투자와 관련하여 사업기간이 예상보다 길어질 수 있음, 사업자체가 취소되는 경우 도있으므로 무리하게 대출받아 투자하지 말것.

 

 

재개발사업 투자는 기본적으로 대규모로 건설되는 아파트단지가 유리함. 공시지가를 기준으로 *가로조건, *접근조건 등을 비교하여 감정평가액이 높게 평가될 것으로 보이는 주택을 매수하면 좋다. 또한 비례율이 높게 나와야하는데 국,공유지 비율이나 세입자, 조합원 수 등이 적어야 좋다.

 

*가로조건 : 동산이 접하고 있는 가로가 가지고 있는 조건. 도로의 폭, 포장 여부, 경사, 경관 따위가 포함된다. 해당 부동산의 가치를 평가하는 데 영향을 준다. 
시가지에서 어떤 획지나 필지가 처한 도로의 폭, 도로계통, 도로포장여부, 도로경사, 도로 경관 같은 상황을 말한다. 어떤 획지가 가로에 평행할 때 가로 면에 가까운 만큼 사회활동이나 상업 활동을 하는데 접촉도가 높아진다는 접근성(接近性) 때문에 가로조건은 부동산을 평가할 때 가격의 높낮이를 측정하는 요인이 된다. 즉 가로조건은 도로의 성격, 연속성을 측정하는 요인으로 통행에 주는 안전 및 편리성을 좌우한다. 평가할 때는 이러한 점을 고려한다. 평가에서 비교방식을 적용할 때 고려하는 대상 부동산의 가로조건은 비교할 대상의 부동산 가로조건과 견주어 우열을 비율로 측정하여 가격을 산정할 때 이용한다.  

*접근조건 : 부동산의 이용 가치와 가격 형성에 영향을 미치는 요인으로서, 공공시설, 위락 시설, 혐오 시설, 위험 시설 따위와 대상 부동산의 접근 정도. 부동산활동에서 쓰이는 용어로 대상 부동산과 공공시설, 상업시설, 교통시설 등의 편익시설과 변전소, 오수처리장, 쓰레기 처리장 같은 혐오시설 같은 시설과 접근정도를 말한다. 유익한 시설과 가까우면 대상 부동산은 이용가치가 높다고 판단하고, 유익하지 않은 시설과 가까우면 불리하다 하여 이용가치를 낮게 평가한다. 

 

 

• 재개발사업 시 구역 내 주택(토지+건물)만 소유 : 그 면적과 무관하게 분양권이 주어짐
• 토지만 소유 : 면적이 20m2미만인 경우 현금청산 대상자
• 20m2 ~ 90m2미만 : 무주택세대주에 한해서 분양권이 주어짐
• 90m2 이상 : 분양권 주어짐
• (건물이 무허가인 경우 무허가건축물 관리대장에 등재되지 않으면 건물로써 인정받지 못한다.)

 

 

재개발기간은 조합설립인가, 관리처분인가, 공사 등의 단계 거치면 정비사업이 지정되더라도 실제 입주까지는 10년 이상 걸린다. 투자자일 경우 중간에 매도 가능하지만 리스크 관리 측면에서 진행되는 과정을 체크해야 한다. 이를 위해 추진위원회, 조합과의 원만한 관게를 유지하는 것이 좋지만 전적으로 믿지는 말것.

 

 

재개발사업 계획은 보수적으로 해석하는 것이 좋고, 분양자격은 조합장의 권한이 아니므로 지자체 조례를 알아야 한다. 주택재개발 절차에서와 같이 지자체에서 정비구역이 지정되면 구역 내 소유자를 중심으로 추진위원회가 구성된다. 해당 조합원을 모집하고 정비사업관리업자 등을 지정 후 창립총회를 연다. 이후 지자체에서 조합설립인가를 득한 후 시공자 선정과 외부 평가를 받아 사업시행인가(사시)를 신청한다.

 

 

감정평가업체 선정과 조합원 분양 신청을 받고 관리처분계획인가를 득하면 이주와 철거가 시작된다. 공사를 시작하면 일반분양자(일분자)를 모집하게 되고 공사가 마무리되면 준공검사를 받은 후 본격적인 입주가 시작되어 입주 완료시 조합은 해산하게 된다.

 

 

주택재개발 진행절차

 

 

재개발추진 절차와 투자타이밍

 

재건축 재개발 단계 만화로 쉽게 알아보자 (tistory.com)

재건축 재개발 단계 만화로 쉽게 알아보자

 

참고자료 : 

https://blog.naver.com/ebbeni1028/222427931438

https://terms.naver.com/entry.naver?docId=4285795&cid=59594&categoryId=59594 

https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=31290564&memberNo=41566781