[부동산] 지주택이란?

지주택 : 지역주택조합의 줄임말.
해당지역에 6개월 이상 거주하는 무주택자 혹은 전용면적 85㎡ 이하 1주택 소유자들이 주축이 돼 벌이는 주택사업이다. 재건축·재개발보다 절차가 간소하고 조합원이 직접 토지를 사들여 개발하는 방식이라 일반 분양아파트보다 분양가가 20% 정도 저렴하다.

 

집값이 갈수록 고공행진하면서 지역주택조합(지주택) 사업에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 저렴한 가격에 내집마련을 할 수 있다는 장점 때문이다. 하지만 지주택 10곳 중 1곳만 사업에 성공할 정도로 사업이 수년째 정체되거나 좌초되는 경우가 많다보니 주의가 필요하다는 지적이 나온다.

 

특히 지주택 사업 상당수가 일부 토지주들의 이른바 '알박기'로 인해 골머리를 앓고 있다. 지주택은 토지확보율 95% 이상을 소유해야 사업계획승인이 가능한 데, 토지주들이 의도적으로 높은 가격을 부르고 있는 것이다. 이 때문에 토지확보율 규제를 완화해야 한다는 목소리도 나온다.

 

7일 서울시와 정비업계 등에 따르면 지난해 말 기준 서울 지주택 사업장은 총 100~200곳으로 나타났다. 이 가운데 실제 착공한 지주택 사업장은 5곳에 불과했다. 지주택 사업 성공률이 불과 5%도 채 되지 않는다는 의미다.

지주택 사업은 일정한 자격요건(6개월 이상 일정 지역에 거주한 무주택자나 소형주택 소유자)을 갖춘 지역주민이 조합을 구성해 용지를 매입해 주택을 짓는 사업이다. 조합이 직접 시행사 역할을 해 금융비용, 마케팅 비용 등이 들지 않아 분양가가 저렴하고 청약통장 없이도 내집마련이 가능하다.

 

지역주택조합(지주택) 사업이 지지부진하면서 각종 민원이 끊이지 않고 있다. 정부가 뒤늦게 제도 정비, 현장점검에 나설 계획이지만 뒷북이란 지적이 나오고 있다. 조합 설립이전 단계까지는 정보 공개가 사실상 안되는데다가 이미 계약금을 날린 사람은 피해 보상을 받을 길이 없다.

 

하지만 공개된 정보가 거의 없어 조합원을 모집하기 위한 허위·과장 마케팅이 판을 치고 있다. 한번 가입하면 탈퇴나 계약금을 돌려받기도 쉽지 않다. 사업이 추진된다 해도 토지매입 등에 상당한 시간이 걸려 실제 입주까지는 10년 이상 걸리고, 예상보다 조합원 분담금이 급증하는 경우가 허다하다. 지주택 가입자들 사이에서 “삶이 무료하면 지주택에 가입해봐라” “지주택은 원수에게 권하라” 등 자조 섞인 한탄이 나올 정도다.

 

정부는 2020년 7월에서야 주택법을 바꿔 토지확보율을 공개하도록 했으나, 이는 조합설립인가 시점부터여서 조합원 모집 시에는 여전히 정확한 정보를 알 길이 없다. 또 12월11일부터는 조합 가입 30일이 채 안됐을 경우 계약금을 돌려받고 탈퇴가 가능하도록 했지만, 한 달이 넘으면 불가능하다. 서울시는 다음달 현장점검을 할 계획이지만, 이 사실을 이미 공개해 실질적인 단속이 되긴 어렵다는 지적도 나온다.

 

사업 진행단계
▲조합원 모집(토지확보율 50% 이상)
▲조합설립인가(토지확보율 80% 이상)
▲사업계획승인(토지확보율 95% 이상)
▲착공 순으로 이뤄진다.

 

지난해 주택법 개정으로 조합설립인가시 토지소유권 확보현황이 공개되고 조합가입 한달 내로 탈퇴가 자유롭도록 투자자 보호제도를 마련했다.

 

하지만 문제는 현행법상 명시된 토지확보율로 인해 지주택 사업이 속도를 내지 못한다는 점이다. 지주택 사업은 다른 정비사업과 달리 토지확보율 95%를 넘겨야 한다. 재개발·재건축은 75% 이상이 사업에 동의하면 조합이 매도청구권을 통해 토지를 강제매수, 알박기를 차단할 수 있다.

 

반면, 지주택은 토지사용권원의 80% 이상을 확보해 인가를 받아도 '95% 규제' 탓에 사업이 번번이 좌초되고 있다. 시간이 지날수록 지가가 상승하는 상황에서 95%이상 토지확보를 위해서는 시세의 수배에 달하는 비용을 납입해야 하는 상황에 놓인다.

 

최근 사업계획승인을 득한 서울 '서울숲 벨라듀 지역주택조합'이 대표적이다. 당시 김성근 전 프로야구 감독, 조합업무대행사 대표 등이 '알박기' 논란에 휘말렸다. 실제로 김 전 감독은 개별주택가격보다 약 8배 높은 가격인 제곱미터당 17억5천만원에 자택을 매도하며 막대한 시세차익을 거뒀다.

 

결국 조합은 토지확보 막바지에 평당 수억원에 달하는 토지대를 부담했고, 이는 고스란히 개별조합원에게 추가분담금으로 이어졌다. 서울 성수동 트리마제 역시 과거 토지확보가 93% 상황에서 일부 토지주의 알박기와 금융위기 등의 이유로 주택조합이 부도를 맞이한 바 있다.

 

 

출처 : [깜깜이 지주택]①온통 부실…무주택자 꿈 짓밟는 '지주택' (edaily.co.kr)

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관련 자료 : 지주택 절대 하지말아야 하는 이유 - 부동산 .. : 네이버블로그 (naver.com)

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