[부동산] 근저당 설정 및 해지 관련 정보 모음

 

근저당 : 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권*을 미리 설정하는 행위

*저당권 : 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우를 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아둔 채권자가 그 담보에 대하여 다른 채권자에게 우선으로 변제 받을 것을 목적으로 하는 권리

 

근저당 설정 : 은행 등 금융기관이 주로 담당하여 융자 희망자가 담보융자를 신청하면 은행은 담보물 감정을 하고 융자 여부를 결정한 뒤 근저당 설정과 융자를 해준다. 근저당 설정은 물권적 합의와 등기에 의하며 등기할 때는 담보할 채권최고액*을 반드시 등기해야 한다.

*채권 최고액 : 융자 희망자가 최대한도로 융자 받을 수 있는 금액 (예, 융자 희망자가 시가 1억원 주택을 은행에 담보로 제공하면 은행은 그 주택의 위치, 주택연한, 도시계획 등을 검토하여 감정가를 정하는데 대개 담보물 시가의 70~80% 선이다.)

 

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근저당 설정 방법

1) 개인간 거래 : 등기소 가서 근저당 설정등기 신청 (근저당 설정비용은 협의를 통해 납부)

 

2) 은행일 경우 : 은행 담당 법무사가 상주하고 있는 경우가 많으므로 은행에서 근저당 설정을 알아서 하게 됨.

과거에는 은행에서 근저당 설정할 경우 우리가 근저당 설정비용 납부하여야했는데 대법원 판결로 인해 은행이 납부하게 되었음.

 

근저당 설정시 여러가지 세금과 수수료 비용 발생한다.
(등록세, 교육세, 등기신청수수료, 감정평가수수료, 인지세, 수입증지, 국민주택채권, 법무사비용 등등)
통상 대출금의 0.6~0.7%인데 1억 대출시 70만원 안팎의 금액이 근저당권 설정비용이 된다.

1) 등록세 : 근저당 설정금액의 0.2% 납부 
근저당 설정금액은 채권최고액 기준으로 산정하므로 채권최고액 x 0.2%

2) 교육세 : 등록세의 20% 납부

3) 수입증지 : 대법원의 수입증지비용 발생. 부동산 필지 수에 따라 1필지 당 1건씩 비용 발생.

4) 국민주택채권 : 국민주택채권 매입시 비용 발생. 채권최고액 2천만원 이하라면 매입 안해도 되므로 비용 발생하지 않음. 설정금액의 1% 매입하여야하며 채권최고액 기준 1%

5) 법무사비용 : 금액 및 법무사마다 비용 상이함. 은행권에서 상주법무사 고용하면 번거롭지 않으므로 추천함.

 

근저당 설정비용과 채권최고액 기준 : 네이버 블로그 (naver.com)

근저당권 설정등기 < 부동산등기 (easylaw.go.kr)

 

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셀프 근저당 설정 방법

1) 법률구조공단 홈페이지나 등기소에서 근저당권설정 계약서 1통 준비

 

2) 대법원 인터넷 등기소에서 근저당권 설정등기신청서 1통 출력.

근저당권자(채권자)는 주민등록등본1통, 신분증, 도장 준비

 

3) 채무자는 인감증명서 1통, 등기권리증, 주민등록등본 1통 준비

 

4) 물건지의 해당 시,군,구청 세무과에 가서 근저당 설정한다고 말하고 등록세 고지서 발급 (이때 미리 준비한 근저당설정계약서 사본 제출)

채무자 주소 변경 시 등기소에서 주소 변경신청 먼저해야함. 등록세 신청서 변경이라고 기재 후 7200원 등록세 고지서 발급받기.

 

5) 등록세 납부 (근저당 설정금액 2천만원 이상일 경우 국민주택 채권 매입)

 

6) 납부한 등록세 영수증과 기타 서류 챙겨 등기소 방문

 

7) 근저당 설정등기신청서 작성 후 가져온 서류 같이 제출 (이때 근저당설정계약서, 신청서류에 간인하기)

+등기소에 설치된 무인발급기에서 등기신청수수료 지불 후 영수증 발급 받기 (등기신청수수료 15000원, 주소변경신청수수료 3000원)

 

8) 제출서류 등기관 확인 후 부족한 것 보충함

 

9) 접수 창구에서 우편신청 후 3천원 지급하면 등기 찾으러 갈 필요 없음

 

 

blog.naver.com/dlddj87/221349769982

 

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셀프 근저당 설정해지 방법

해지증서
등기사항전부증명서
위임장
등기필증

 

서류 구비 후 해당 소재지 구청 세무과 방문하여 근저당설정해지 요청 (등록면허세 납부용지 수령)

 

면허세 납부용지 주면 은행에 비용 지불하고 등기소 방문 후 신청서 작성 후 수수료 납부 후 등기과 제출

 

가까운 은행에 납부용 용지 납부

 

등기소 방문 후 근저당권 말소등기 신청서 작성

 

수수료 납부 후 납부도장 찍힌 등기신청 수수료 영수증 수령

 

앞서 작성한 서류와 영수증 등기과에 제출

 

https://blog.naver.com/tigerwingcho/222031447793