전세사기 예방 대처법 : 전세 사기 유형 및 피하는 방법 알아보자

유명한 전세 사기 수법은?

최근 경찰청에서 발표한 자료에 따르면 2019년부터 3년간 전세 사기 피해자는 1351명, 검거한 피의자는 495명이었습니다. 지금 가장 화제가 되고 있는 전세 사기 수법요? 아래와 같습니다.

▷ 빌라의 신 사기: 서울을 포함한 수도권에서 빌라 1277채를 무갭투자¹⁾로 사들인 뒤 세금 72억 원을 내지 않아 자기 소유 주택 100채에 압류²⁾가 걸리게 한 사기입니다.

▷ 세 모녀 사기: 빌라 497채를 의도적으로 깡통전세 구조로 만들어 피해자 136명의 보증금 298억여 원을 ‘먹튀’한 사기입니다. 이 사건의 피해자는 서울 화곡동 등에 집중돼 있습니다.

▷ 빌라왕 사기: 세입자의 보증금으로 다른 집을 사들이는 일명 ‘돌려막기’ 수법으로 빌라 497채를 매입해 피해자 1인당 최소 1억 원대에서 수억 원대의 피해를 입힌 사기입니다.

▷ 신림동 신탁등기 사기: 고시촌에서 신탁등기³⁾의 맹점을 이용해 실질적 소유권이 없으면서도 빌라 전세 계약을 체결해 30여 명에게 20억여 원의 피해를 입힌 사기입니다.

▷ 수원 근저당 사기: 17명의 피해자에게 깡통전세 빌라를 임대하고 보증금 9억7000만 원을 챙긴 사기입니다. 피해자가 전입신고를 하기 전 해당 주택을 담보로 대출받고 근저당권⁴⁾을 설정했습니다.

• check! 빌라 전세 사기는 전세가율⁵⁾이 높은 곳에서 더 쉽게 발생합니다. 서울주거포털에 따르면 8월 현재 서울에서 빌라 전세가율이 가장 높은 지역은 강서구(96.7%)입니다. 이어 금천구(92.8%)와 양천구(92.6%)도 90%를 넘어섰습니다. 관악구(89.7%), 강동구(89.6%), 구로구(89.5%) 등도 90%에 육박했습니다.

¹⁾ 전세가가 매매가보다 높거나 큰 차이가 없는 집을 본인 돈을 한 푼도 들이지 않고 매입하는 행위를 말합니다.

²⁾ 이른바 ‘빨간딱지’라고 불리는 스티커를 붙여 집주인의 집 안 살림을 강제로 확보(공매)하는 집행을 말합니다. 공매는 세금 체납이 원인이라 보증금이 세금 체납액의 후순위로 밀립니다.

³⁾ 건물을 신축하며 돈을 빌린 신탁회사 명의로 등기하는 걸 말합니다. 흔히 땅 주인이 개발 지식은 없고 돈까지 부족할 때 활용하는 방식입니다. 신탁등기를 하면 주택의 실제 소유권은 신탁회사로 이전되기에 집주인이 마음대로 전세 계약을 맺을 수 없습니다.

⁴⁾ 집주인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자(돈을 빌려준 이)보다 먼저 채무(빚)를 변제받는 걸 말합니다.

⁵⁾ 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 10억 원짜리 집의 전세가 6억 원이면 전세가율은 60%.

 

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이런 말 하면 의심하자!

만약 전세 계약을 앞두고 이런 얘길 듣는다면 전세 사기를 의심해볼 필요가 있습니다. 불길한 예감은 늘 적중하기 마련입니다!

 

“이사비 내드릴게요!”

이사비나 전세보증금반환보증 보험료 등을 지원하는 대신 깡통전세 계약을 유도하는 경우입니다. 보증금이 공시가격의 150% 이내면 전세보증금반환보증 가입이 가능한 제도를 이용하는 겁니다. 이는 전세 계약 만료 시점에 떼인 보증금을 대신 돌려주는 HUG 등에 피해를 돌리는 수법입니다.

 

 

“밀린 세금이 있긴 해요!”

집주인에게 세금 체납액이 많다면 의심부터 해야 합니다. 공매 후 보증금은 세금 체납액의 후순위로 밀리기 때문입니다. 즉 보증금을 떼일 가능성이 높은 겁니다. 고로 세금을 체납한 집주인과 전세 계약을 할 땐 ‘집주인 명의가 바뀌면 전세 계약을 해지한다’ 등 특약을 계약서에 넣는 게 좋습니다.

 

 

“신축 빌라니 계약하세요”

정확한 매매가격을 알기 어려워 상대적으로 높은 보증금에 전세 계약을 맺을 수 있습니다. 그럼 집값이 떨어졌을 때 피해를 보기 마련입니다. 집주인이 집을 팔아도 보증금을 온전히 돌려주지 못할 수 있어섭니다. 참고로 2021년 상반기에 서울 강서구에선 신축 빌라 전세 거래 10건 중 8건이 깡통전세였습니다.

 

• check! HUG에서 올 초 내놓은 통계에 따르면 전세 사기 피해자는 주로 ‘보증금 2억~3억 원대 빌라’를 계약한 ‘30대 사회 초년생’입니다. 2억~3억 원대가 수사망을 피하기에 적당하고, 30대는 생애 최초로 보증금이란 명목으로 목돈을 지출하는 연령대라 그렇습니다.

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전세 사기 예방법?

당연히 존재합니다. 다만 다음과 같은 ‘손품’이 중요합니다.

 

① 전세 시세를 정확히 파악해야 합니다(feat. 국토교통부 실거래가 공개 시스템).

② 계약자가 부동산의 실소유자인지 주민등록증 등으로 확인해야 합니다(feat. 전화 1382).

③ 등기부등본을 통해 부동산의 저당권(빚) 등을 꼭 확인해야 합니다.

④ 계약 당일 확정일자¹⁾를 받고 전입신고를 해야 합니다.

⑤ 전세 사기의 숙주로 자주 쓰이는 깡통전세 근처엔 얼씬도 하지 않는 게 좋습니다.

⑥ 전세보증금반환보증²⁾에 가입해야 합니다.

⑦ 그래도 불안하다면 아예 반전세³⁾나 월세로 돌리는 것도 좋습니다.

 

¹⁾ 주민센터 등 거주지 관할 공공기관에서 전월세 계약 체결을 확인해준 일자입니다.

 

²⁾ 집주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품입니다. 보증기관은 추후 집주인에게 전세보증금을 회수합니다. 보증료요? 아파트이면서 전세금이 3억 원이라면 연간 36만6000원 수준입니다. 전셋집에 설정된 대출금과 전세보증금액의 합계액에 따라 보증료의 차이가 있을 수 있습니다.

³⁾ 오른 전세보증금만큼 월세로 전환한 임대차계약을 말합니다. 2009년부터 생겨나기 시작해 결국 순수 월세로 대체될 거라고 전망했으나, 2022년 현재도 사라질 기미는 보이지 않습니다.

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