갭투자란?

갭투자란? 

집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 겁니다. 3억 원짜리 집 전세가 2억 원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억 원에 사들여 집값이 오를 때 팔아 이익을 보는 거죠. 3억 원짜리 집이 3억5000만 원이 되면 1억 원을 투자해 5000만 원을 벌어들인 셈입니다. 이게 끊이지 않는 이유는 높은 전셋값 때문입니다. 전셋값과 집값의 갭이 적을수록 투자하기 쉬워서입니다. 

 

 

갭투자 5가지 키워드로 알아보기

 

1. 등장 

사실 최근 들어 등장한 투자 방법은 아닙니다. 과거 ‘복덕방’ 시절에도 있었으니까요. 1984년 8월 10일자 한국일보엔 이런 문장이 나옵니다. “빚 얻고 전세 놓고 무리하면서 집 한 채를 마련하고, 1년에 몇 번씩 이사를 다니면서 그 집을 키우는 것이 최근 10년 넘게 정형화된 재산 증식 방법.” 이를 보면 꽤 오래전부터 세 끼고 집을 사 차익을 남기는 방법을 써왔음을 알 수 있습니다.

 

 

2. 수익률 

이번 집값 상승기 초입인 2015~2016년 수익률이 단연 높습니다. 가령 2016년 8월 서울 성동구 옥수동 소재 20평대 신축 아파트를 5억8000만 원 전세 끼고 6억2500만 원에 살 수 있었습니다. 2016년 말 거래가는 7억 원으로 자본금 4500만 원에 수익률이 166%입니다. 최근에는요? 2021년 6월 거래가는 16억2000만 원으로 수익률은 2211%입니다(매도 시 양도세* 제외). 

*양도세 : 집을 팔아 생긴 이익에 부과하는 세금입니다. 

 

 

3. 전세가율 

전세가율*이 높을수록 인기도 많습니다. 집값과 전셋값 차이가 적어 내 돈이 적게 들어가기 때문입니다. 단, 전세가율이 높다고 무조건 수익률도 높은 건 아닙니다. 전세 수요는 줄을 섰는데 매수 수요는 코빼기도 보이지 않아 전세가율만 높은 집도 왕왕 있기 때문입니다. 참고로 지난 6월 수도권 주택의 전세가율은 63.7%입니다. 5개 광역시는 65.4%입니다. 

*전세가율 : 매매가 대비 전세가 비율을 말합니다. 3억 원짜리 집의 전세가 2억4000만 원이라면 전세가율은 80%입니다. 전세가율 상승은 갭투자 문턱을 낮추는 요인으로 작용하기도 합니다. 

 

 

4. 범죄 

갭투자는 전세제도의 ‘숙주’나 다름없습니다. 전세제도가 있는 한 당연히 불법은 아닙니다. 심지어 전세 공급을 늘려 시장을 안정시키는 순기능도 합니다. 단, 분명한 문제점도 있습니다. 최대 위험 요인은 전셋값 하락입니다. 전셋값이 폭락해 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못하면 세입자를 위협할 수 있습니다. 

 

 

5. 전세대출 

비교적 쉽고 싸게 빌려주는 전세대출. 이것이 갭투자를 부추긴다는 주장은 오래전부터 있었습니다. 집값이 올라 전셋값이 오르고 덩달아 전세대출이 늘며 이것이 갭투자 수단으로 쓰인다는 겁니다. 이에 시장은 금융 당국이 곧 내놓겠다 한 가계부채 추가 대책에 집중합니다. 갭투자를 ‘거주하지 않을 집을 사는 투기’로 규정한 현 정부의 본격적 전세대출 규제책이 담길 가능성이 있어서입니다.