깡통전세 주의! 깡통주택 보증금 돌려받기

전국적으로 집값 하락세가 이어지며 깡통전세 우려가 나옵니다. 집값 하락과 깡통전세는 늘 세트로 움직이기 때문입니다. 집값·전셋값이 떨어지면 세입자에게 보증금을 제때에 돌려주지 못하는 집주인이 크게 늘어나기 때문입니다.

 

 

깡통전세란?

전세보증금(이하 보증금)이 집값과 비슷해지거나 심지어 집값을 추월한 경우를 말합니다. 시장에선 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 보증금을 더한 금액이 집값의 80%를 넘어설 때 이렇게 부릅니다. 가령 집값이 3억 원인데 보증금이 2억4000만 원이 넘는다면 깡통전세를 의심해봐야 합니다. 이게 위험한 이유요? 전세 계약이 끝나고도 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있어섭니다.

 

 

(태평양감정평가법인에서 아파트 연립·다세대주택· 주거용 오피스텔 등 전국 공동주택에 대해 깡통전세 여부를 휴대폰으로 쉽게 검색할 수 있는 '깡통전세 간편검색 서비스'를 시작했다고 한다. 여기를 활용해봐도 좋을듯)

깡통전세 간편검색

 

 

깡통전세 왜 늘어나나?

집값과 보증금이 최근 동반 하락세를 보이고 있기 때문입니다. 집값이 떨어지면 집주인이 집을 팔아도 보증금을 돌려주기 어렵고, 전셋값이 떨어지면 집주인이 새로 세입자를 구하더라도 보증금 차액이 생길 수 있습니다. 갭투자*도 원인입니다. ‘단타’를 노리는 외지인은 투자금을 줄이려고 전세가율**이 높은 집을 사는 경우가 많은데, 이런 집은 시장 침체기에 깡통전세로 전락할 수 있습니다.

*집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 겁니다. 3억 원짜리 집 전세가 2억 원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억 원에 사들여 집값이 오를 때 팔아 이익을 볼 수 있습니다. 서울 지역 갭투자 비율은 2017년 9월 14.3%에서 2021년 7월 41.9%로 4년 만에 3배 가까이 뛰었습니다. 특히 최근 서울에서 만 39세 이하 주택 매수자 중 갭투자 비율은 52%를 차지했습니다.

**매매가 대비 전세가 비율을 말합니다. 3억 원짜리 집의 전세가 2억4000만 원이라면 전세가율은 80%입니다. 전세가율 상승은 갭투자 문턱을 낮추는 요인으로 작용하기도 합니다.

 

 

 

깡통전세, 이곳이 위험!

깡통전세 경고음은 수도권 외곽과 지방에서 먼저 감지됩니다. 지난해에 갭투자의 성지로 등극한 경기도 동두천과 평택, 충남 천안과 아산 등이 대표적입니다. 서울도 안심할 순 없습니다. 만약 내가 아래 주택 유형에서 전세로 산다면 깡통전세를 의심해볼 필요가 있습니다.

 

• 신축 빌라: 정확한 매매가를 알기 어려워 상대적으로 높은 보증금에 전세 계약을 맺는 경우가 많습니다. 참고로 지난해 상반기에 서울 강서구에선 신축 빌라 전세 거래 10건 중 8건이 매매가보다 보증금이 비싸거나 비슷한 수준이었습니다.

 

• 오피스텔: 전세 매물이 귀해 보증금이 비싼 케이스가 많습니다. 최근 아파트 전세를 감당하기 어려운 세입자들이 유입돼 보증금이 오른 탓도 있고요. 지난해 10월 기준 서울 오피스텔 전세가율은 역대 최고 수준인 82.2%에 달했습니다.

 

 

이삿짐 풀자마자 이렇게 하자!

내 보증금을 안전하게 지키기 위해선 전셋집에 이삿짐을 풀자마자 이렇게 해야 합니다.

① 전입신고*를 하고

② 곧장 주민센터 등에서 확정일자**를 받거나

③ 전세권설정***을 합니다.

 

전입신고가 특히 중요합니다. 이따금 집주인이 비과세 실거주 요건을 채우기 위해 세입자에게 전입신고를 빼달라고 하는 경우도 있는데, 절대로 응해선 안 됩니다. 전입신고를 빼는 순간 전세금에 대한 우선변제권을 잃을 수 있기 때문입니다.

*주민등록법상 의무인 제도로 새로운 거주지에 전입(이사)했다는 사실을 관할 기관에 신고하는 걸 말합니다.

**주민센터 등 거주지 관할 공공기관에서 전월세 계약 체결을 확인해준 일자입니다.

***전세로 들어가는 집 등기사항전부증명서에 '나는 임차인(세입자)이며 보증금은 얼마입니다'라는 기록을 남기는 겁니다. 이를 등기부에 기재하면 강력한 권리(물권)가 생겨 미래에 집주인이 받을 대출 등에 대비해 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 단, 많은 집주인이 이를 귀찮아합니다. 등기권리증과 집주인의 인감, 인감도장, 신분증 등이 필요하기 때문입니다.

 

 

다 귀찮다면 이것만 하자!

전세권설정도, 확정일자 받는 것도 다 귀찮다면 전세보증금반환보증보험에 가입하는 방법도 좋습니다. (전세보증금반환보증보험을 운용하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF까지 세 곳)

이 보험의 원리요? 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 위 기관이 가입자(세입자)에게 대신 지급(대위변제)하고, 나중에 구상권을 행사해 집주인에게 받아내는 방식입니다. 참고로 집주인이 세입자에게 돌려주지 않아 HUG가 지난해에 대신 지급한 보증금은 5790억 원에 달합니다. 역대 최대치입니다.

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깡통전세 100%대비 체크리스트

1.계약전
▷계약자(신분증)와 소유권자(등기부등본) 동일한지 확인
▷내가 보고 온 집과 전셋집 주소(등기부등본) 동일한지 확인
▷소유자 권리 변동 가능성 확인(미등기,가등기,가처분,가압류,압류 등)
▷내 전세금보다 앞선 순위의 근저당권 설정 확인
- 위험 (집값 – 선 순위 근저당금액 < 내 보증금)
- 경계 (집값 – 선 순위 근저당금액 > 내 보증금)
* 단, 집값은 경매 등을 고려해 시세의 60%~70% 수준으로 가정할 것
▷전세권설정이 가장 깔끔하며, 계약 시 특약사항 넣어둘 것
- 잔금일 다음날까지 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않고 위반 시 계약을 무효로 한다.
- 주의: 전세권설정은 물권이기는 하나 경매시 주택가액에서만 배당 됨

 

2.잔금 당일
▷계약자(신분증)와 소유권자(등기부등본) 동일한지 다시 확인
▷소유자 권리 변동가능성 다시 확인(미등기,가등기,가처분,가압류,압류 등)
▷내 전세금보다 앞선 순위의 근저당권 설정 무조건 실시간 확인
▷반드시 잔금 즉시 ①전입신고 ②확정일자 받도록 할 것! (이사 전에도 가능)
▷주택의 점유, 전입신고, 확정일자 시 그 다음날 0시에 대항력,우선변제권발생
◇ 이 점을 악용해 잔금 당일 근저당권 설정하는 경우 있음 주의
- 대항력: 새로운 집주인 및 경매 시 에도 거주 및 보증금 보장
- 우선변제권 : 경대시 후순위 낙찰자 보다 먼저 배당을 받는 권리)

 

3.계약만료 시점
▷최소한 계약 만료 6개월~2개월 전까지 집주인에게 “계약연장의사없음” 통보
- 실제적으로 3개월 지전에 “계약연장의사없음” 밝힐 것 (증거 반드시 남길 것 : 문자, 녹취, 내용증명 등)
▷보증금 반환 의사 없을 경우 상황에 따라 보증금 반환 요구 내용증명 발송
- 내용증명: 전달할 내용을 6하 원칙으로 요약하여 3부 작성 우체국에 가서 내용증명 발송요청하면 약간의 수수료로 가능
▷계약만기일 지전에 주민등록 전출 절대금지 점유상태 계속 유지

▷부득이 이사해야 할 경우 계약 만기일 직후 임차권등기명령 신청하여, 대항력 우선변제권 유지
- 임차권등기명령 : 등기소에 개인 직접 신청 및 법무사 사무실에 의뢰
• 임차권등기명령신청서뿐만 아니라 임대차계약서, 주민등록등본, 등기부등본, 내용증명, 부동산 목록 등을 첨부하여 제출한다.
• 보증금의 액수가 큰 경우 변제가 원활하게 이루어지지 않고 법적인 다툼을 진행할 때 임차권등기명령신청을 하고 임대차계약의 체결사실 및 계약의 내용, 계약이 종료된 원인사실을 기재한다.
• 신청 후 임차권 등기가 완료 될 때까지 2주정도의 시간이 소요되고 임차권등기가 완료 된 후 이사를 가는 것이 좋다.
• 임차권등기명령신청을 하고 바로 이사를 가지 않도록 해야 한다.

 

4.경매절차 및 보증금 반환
▷임대차보증금반환청구소송 승소 이후 경매 신청 및 강제집행
▷경매절차에서 권리신고 및 배당요구 (최소8~9개월 소요)
- 최우선변제권 및 우선변제권주장 통해 후 순위 채권자보다 먼저 배당가능

 

5 전세보증금반환보증에 가입
▷전세보증금반환보증 가입 할 것 (최근 가입자 증가 추세)
▷보증책임시기 : 전세계약 종료 후 임대인이 전세보증금을 반환할 수 없는 경우 (임대차종료일 3개월 후에 반환받을 수 있음)
▷보증책임내용 : 임차인에 대한 전세보증금 반환을 책임집니다.

▤ 전세보증보험 가입
▷임대기간 절반이상 남았을 경우, 집주인 동의 없이 가입가능
▷단점은 1년당 0.2%에서 0.22%의 보험료와 까다로운 가입조건, 1억당 연 22만 원(신혼부부 할인)

▥ 전세보증금 반환보증보험
▷HUG 주택도시보증공사(☏1566-9009)
▷SGI 서울보증 (☏1677-7000)

 

깡통전세 피해예방 상담센터 (kapanet.or.kr)

깡통전세 피해예방 상담센터

mbc 깡통전세 감별기 사이트 (tistory.com)

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