아파트 후분양제란? 장점과 단점 알아보자

광주광역시 신축 아파트 붕괴 사고 이후 후분양제*에 대한 관심이 높습니다. 공사가 상당 부분 진행된 아파트를 내 눈으로 직접 보고 사야 한다는 얘깁니다. 단, 후분양제 또한 하자를 줄이는 최선의 선택은 아니라는 주장도 있습니다. 

 

 

무슨 일일까? 

부동산시장 안팎에서 후분양제 도입에 대한 목소리가 나옵니다. 무리한 공사 기간 단축이 이번 사고의 원인으로 지목되어서입니다. 입주 시기를 맞추기 위한 공사 기간 단축을 막을 수 있고, 아파트 품질도 직접 확인하고 택하는 게 가능한 후분양제의 장점이 부각된 겁니다. 최근엔 SH도 후분양제를 밀고 있습니다. 김헌동 SH 사장은 “후분양제는 공사 기간을 맞추느라 겨울에도 무리하지 않는다”라고 그 이유를 밝혔습니다. 

 

 

후분양제란? 
말 그대로 건설사가 아파트를 일정 정도(60~80%) 지은 후 입주자를 모집하는 제도입니다. 분양(청약) 후 공사를 시작하는 선분양제의 반대 개념입니다. 입주 시기도 통상 2~3년 걸리는 선분양제와 달리 6개월에서 1년 이내로 짧습니다. 건설사 입장에선 어느 쪽이 이익이냐고요? 당연히 선분양제입니다. 공사 전 미리 돈을 끌어올 수 있으니까요. 중소 업체가 선분양제를 아파트 건설사업을 벌일 수 있는 디딤돌이라고 부르는 이유입니다. 

 

아파트 선분양과 후분양 차이점 출처 : DAILY BIZON(http://www.dailybizon.com)

 

우리는 왜 후분양제 안 함? 

안 하는 게 아니라 그 비중이 낮은 것임. 1970년대 후반에 도입한 선분양제는 2013년엔 그 비중이 83%에 이를 만큼 대세가 됐습니다. 이유? 실은 모두의 이해관계가 맞아떨어졌기 때문. 정부는 빠른 공급 효과를 보기 위해, 건설업계는 건설 자금을 조달하기 위해, 소비자는 분양가 프리미엄을 얻기 위해서입니다. 잘 모르겠다고요? 우리나라에서 선분양 당시 가격이 입주 시점 가격보다 싼 케이스가 훨씬 많은 것이 그 증거입니다. 

 

 

해외에선 대부분 후분양? 

일반적으로 우리는 선분양제, 외국은 후분양제로 주택을 공급한다는 인식이 강한데 실제론 그렇지 않습니다. 미국과 캐나다, 호주, 일본 등에서도 상황에 따라 선분양제를 시행합니다. 단, 한 가지 특징이 있습니다. 이미 충분한 주택공급이 이뤄진, 즉 주택보급률*이 110% 이상인 선진국엔 후분양제가 많고, 공급이 부족한 국가에선 선분양제가 보편적인 게 사실입니다. 우리나라 주택보급률은 2020년 기준 103.6% 수준이었습니다. 

*주택공급을 얘기할 때 거론하는 대표적 통계로 주택 수를 가구수로 나눈 값입니다. 주택 재고가 거주 가구수에 비해 많은지 적은지 판단하기 위한 지표죠. 참고로 우리나라는 2002년 말 공식적으로 주택보급률 100%를 달성했습니다. 

 

 

 

후분양제가 부실 공사를 막을 수 있을까? 

결론부터 말하면 완벽히 막을 순 없습니다. 사실상 소비자가 골조 같은 구조적 하자는 확인하기 어렵기 때문입니다.

심지어 실제 하자*라고 부를 만한 건 마감공사 중 집중적으로 발생한다는 통계도 있고요. 이에 시장에선 후분양제 논의보다는 건설업계의 고질적 병폐를 바로잡는 게 우선이라는 지적도 적지 않게 나옵니다. 

*2015년 국정감사 자료에 따르면 LH가 공급한 아파트에서 발생한 하자는 창호와 가구, 도배와 잡공사 순으로 발생빈도가 높았습니다.

 

 

출처 : 220125 부딩 뉴스레터

추가 기사 : 아파트 선분양제 vs 후분양제도 의 비교분석 < 종합 < 경제 < 기사본문 - DAILY BIZON

아파트 선분양제 vs 후분양제도 의 비교분석 - DAILY BIZON

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