사전청약이란? 본청약 진행 1~3년 전 일부 물량을 미리 분양하는 제도로 입주까지 7~8년 이상 장시간이 소요됩니다. 본청약 전까지 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약 당첨입니다.
청약 조건은 가입 후 최소 6개월 이상, 납입 인정 횟수 6회 이상의 조건을 충족하는 청약통장을 가진 무주택자로 사전 청약 시점에 수도권에 살고 있으면 청약할 수 있습니다. 내 집 마련을 준비 중인 분들이라면 놓쳐선 안 될 기회입니다.
1월 10일부터 서울을 비롯한 수도권에서 사전 청약 물량이 쏟아집니다. 공공과 민간을 합쳐 무려 1만6000여 가구입니다. (공공분양은 6400가구, 신혼희망타운은 7152가구에요. 21일까지 진행 예정, 이번 4차 사전청약의 경우, 기존 1~3차 대비 물량이 월등히 많고, 고양 창릉, 남양주 왕숙, 부천 대장, 서울 대방 등 인기 지역이 포함되어 있어 청약 열기가 뜨겁습니다.)
무주택자라면 그 조건을 살펴 전략적으로 청약에 나서야 합니다. 철인3종경기에 나가듯 전력을 다해 임해야 합니다. 현시점 가격 면에서 청약만큼 매력적인 상품은 없기 때문입니다. 오늘은 ‘공공·민간 사전 청약 개시: 쓸 데 있는 사전 청약 Q&A’에 대해 다룹니다.
1월 10일부터공공분양* 4차 사전 청약 접수를 시작했습니다. 남양주 왕숙과 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장, 서울 대방 등 3기 신도시를 비롯한 12곳에서 1만3552가구가 나옵니다. 이게 끝이 아닙니다. 같은 날민간분양** 2차 사전 청약 접수도 시작했습니다. 인천 검단과 평택 고덕 등 2개 지구에서 3324가구가 나옵니다. 둘을 합하면 총 1만6876가구. 이번 사전 청약 이슈 중 헷갈리는 것만 모아 Q&A로 소개합니다. 사전 청약과 관련한 국토교통부의 보도자료 전문 보기는여기.
*LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다. 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다로운 편입니다.
**삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싸지만 청약 조건은 덜 까다로운 편입니다. 공공분양으로 나온 주택보다 내부 마감재나 디자인에 신경 쓰는 것도 특징이라고 할 수 있고요.
Q.사전청약이란?
본청약 1~2년 전, 일부 물량의 청약을 미리 ‘찜’해두는 시스템으로 이해하면 쉽습니다. 사전 청약에 당첨된 경우 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약 당첨 확정! 다만 최종 당첨 조건은 두 청약이 조금 다릅니다. 공공분양 사전 청약 당첨자는 해당 지구의 본청약 전까지 다른 지구의 본청약에 계속 도전해볼 수 있습니다. 하지만 민간분양 사전 청약 당첨자는 불가능합니다. 사전 청약 당첨 시 통장을 사용한 걸로 간주합니다.
Q. 나도 청약 가능할까?
청약통장(주택청약종합저축·청약저축)을 가진 무주택자로 사전 청약 시점에 수도권에 살고 있으면 청약할 수 있습니다. 다만 가입 후 최소 6개월 이상, 납입 인정 횟수 6회 이상(공공분양은 월 납입액 최대 10만 원까지 인정)의 조건을 충족하는 청약통장만 가능합니다. 지금 바로 청약통장을 만든다면 올여름부터는 사전 청약에 참여할 수 있는 겁니다.
Q. 이번 청약, 공공과 민간 둘 다 신청 가능할까?
가능합니다. 두 청약의 당첨자 발표일이 2월 17일(공공분양)과 1월 18~20일(민간분양)로 차이가 있기 때문입니다. 기억하세요. 청약 접수일이 같아도 당첨자 발표일이 다르면 여러 군데에 동시에 청약할 수 있습니다. 참고로 공공분양은 1월 10일 특별공급* 접수를 시작으로 24일까지, 민간분양은 1월 10일 특별공급 접수를 시작으로 12일까지입니다. 또 공공분양 사전 청약은LH청약센터에서, 민간분양 사전 청약은청약홈에서 진행하니 헷갈리지 마세요.
*주택공급의 정책적 배려가 필요한 무주택자가 대상이며, 일반인과 청약 경쟁 없이 분양받을 수 있도록 하는 제도입니다.
Q. 이번 물량, 누가 얼마나 가져갈까?
공공분양 1만3552가구 중 절반이 넘는 7152가구가 신혼희망타운(신희타)*으로 나옵니다. 나머지 6400가구 중 85%는 특별공급으로 분양하고요. 특별공급은 신혼부부 30%, 생애최초 25%, 다자녀 10%, 노부모 부양 5%, 유공자 5%, 기타 15% 등으로 다시 쪼갭니다. 민간분양요? 전체의 37%는 일반공급으로, 나머지 63%는 신혼부부(20%)와 생애최초(20%)와 다자녀(10%) 등 특별공급으로 배정합니다. 대충 봐도 두 청약 모두 신혼부부와 생애최초 특별공급 물량이 가장 많습니다. 참고로 공공과 민간에서 나오는 사전 청약의 추정 분양가는 시세 대비 80% 이내입니다. 실제 분양가는 1~2년 후 본청약 시점에 확정됩니다.
*유치원과 초등학교가 가까운 신혼부부 특화형 아파트입니다. 혼인신고를 한 지 7년이 이내이거나, 6세 이하의 아이가 있어야 하고요. 사전 청약 공고일 1년 안에 혼인신고를 할 수 있는 예비 신혼부부와 6세 이하 아이를 둔 한부모가족도 청약할 수 있습니다.
Q. 어떤 전형이 유리할까?
특별공급 조건을 충족한다면 단연 두 청약 모두 특별공급에 도전하는 게 좋습니다. 신희타 역시 조건만 맞으면 도전해볼 만하고요. 단, 신희타 당첨자는 수익공유형 모기지*를 이용해야 할 수 있다는 점을 꼭 체크하세요. 한편 지난해 기준 월 소득 965만 원이 넘는 고소득 맞벌이 신혼부부는 민간분양 추첨제** 물량이 유리하다고 전문가들은 말합니다.
*신혼희망타운 청약 당첨자에게 분양가의 70%까지 저리로 빌려주는 대출상품을 말합니다. 신혼희망타운 분양가가 3억700만 원 이상이면 대출이 필요하지 않아도 무조건 이 상품을 이용해야 합니다. 단, 추후 대출금 상환 시 분양가 대비 시세차익의 최대 50%를 정부와 공유해야 합니다.
**말 그대로 추첨으로 청약에 당첨되는 것입니다. 가점이 낮아도 청약에 당첨될 수 있는 기회가 생깁니다. 지난해 11월에 고친 청약제도에 따라 생애최초·신혼부부 특별공급 물량의 30%는 추첨제로 당첨자를 뽑습니다.
Q. 1인가구는 어디에 넣는 게 나을까?
민간분양 특별공급 중에서도 생애최초 특별공급* 전형을 살피세요. 지난해까지만 해도 이 전형은 이름에 걸맞지 않게 ‘혼인 중이거나 자녀가 있는 가구’만 신청 가능했습니다. 한데지금은 집을 가져본 적 없는 1인가구도 청약할 수 있습니다.심지어 그간 깐깐하게 굴던 소득 요건도 살피지 않습니다. 다만 자산 기준**(3억3000만 원)은 충족해야 합니다. 한 가지 더. 아쉽게도 공공분양 사전 청약은 1인가구의 생애최초 특별공급 신청이 불가능합니다.
*태어나 처음 집을 사려는 이에게 새로 지은 아파트 전체 물량 중 일정 비율을 따로 떼어 공급하는 제도입니다.
**땅을 비롯한 부동산과 금융자산, 전세보증금, 자동차 등 자산 합계액이 3억3000만 원 이하만 청약이 가능합니다. 더불어 1인가구는 전용면적 60㎡(약 25평) 이하 아파트만 청약할 수 있습니다.
Q. 신희타는 어떻게 당첨자를 가렸더라?
크게 1단계(우선공급), 2단계(잔여공급)로 나눠 각각 가점 순으로 당첨자를 뽑습니다. 1단계 대상엔 결혼한 지 2년 이내인 신혼부부와 예비 신혼부부, 2세 이하 아이를 둔 신혼부부와 한부모가족이 포함됩니다. 이렇게 해서 전년도 월평균 세전 소득의 120%(맞벌이는 130%) 이하 3점, 해당 지역 거주 기간 2년 이상 3점, 청약통장 납입 인정 횟수 24회 이상 3점 등 9점 만점으로 점수를 매기는데 가점이 높은 순으로 당첨됩니다. 자신은 떨어질 것 같다고요? 1단계에서 뽑히지 않은 이들을 대상으로 하는 2단계에선 미성년 자녀 3명 이상 3점, 무주택 기간 3년 이상 3점, 해당 지역 거주 기간 2년 이상 3점, 청약통장 납입 인정 횟수 24회 이상 3점 등 12점 만점으로 점수를 매겨 당첨자를 뽑습니다.
Q. 서울에서도 물량이 나온다던데?
공공분양 신희타 물량을동작구 대방동에서공급합니다. 다만 물량이 115가구밖에 안 되고 전용면적 55㎡(약 23평) 단일 타입으로 나옵니다. 서울에서 나오는 물량이니만큼 서울 거주자에게 100% 우선 공급합니다.
Q. 사전 청약 당첨 확률은 어떻게 높임?
당첨될 때까지 차수별로 중복해 지원하는 것이 가장 좋습니다. 만약 공공분양 아파트를 노린다면 같은 블록에서 특별공급 하나, 일반공급 하나 등 중복 신청에 도전하는 것도 한 방법입니다. 특히 전문가들은 ‘비인기 단지’ 중에서도 ‘비인기 타입’을 노리는 게 당첨 확률을 높이는 방법이라고 말합니다. 나와 비슷한 조건의 사람들이 몰리는 곳을 피해야 당첨 가능성이 높아진다는 얘깁니다. 당연한 얘기지만 서울에서 거리가 멀수록, 물량이 많을수록 청약 경쟁률은 낮아집니다.
Q. 청약 전 이건 꼭 알고 하자!
1) 일정은 1/10~14일 공공분양 특별공급, 1/17~18일 일반공급 1순위 해당 지역 거주자, 1/19~21일 경기도 및 수도권 거주자 접수입니다. 신혼희망타운은 1/10~14일 해당 지역 거주자, 이후 1/17~21일까지 수도권 거주자 접수입니다. 당첨자 발표는 다음 달 2/17일입니다.
2) 청약접수는 LH 청약센터 모바일 앱이나 사전청약 홈페이지에서 신청할 수 있습니다. 홈페이나 앱 사용이 익숙하지 않은 분들을 위해현장접수처(위례·고양·남양주·동탄 등 소재)에서 방문 신청도 가능합니다.
3) 사전청약은 본청약 진행 1~3년 전 일부 물량을 미리 분양하는 제도라입주까지 7~8년 정도 시간이 소요됩니다. 그리고 공공 사전청약은 당첨 후 다른 지역에 사전청약 할 수 없고, 사전청약이 아닌 본 청약에만 도전이 가능합니다. 또한 동일 세대에서 부부간 명의를 달리하여 청약할 수 없습니다
✔ 수도권에서는 2차 민간 사천청약이 시작됩니다. 인천 검단과 평택 고덕 등 총 2개 지구에서 3324가구가 공급되 오늘(1/11일)부터 1순위 일반공급 접수를 해요.
✔ 수도권 외 지방에서는 부산 '래미안포레스티지', 경북 포항 비규제 단지 '포항 자이 애서턴', 전남 오룡신도시 '오룡 푸르지오파르세나' 등에 실수요자들의 관심이 예상됩니다. (지방 청약 물량에 서울러는 청약을 넣을 수 없습니다)
선당후곰X, 계획적으로 청약하기
예전에는 '선당후곰'이라 해서 우선 당첨 후 고민하자는 기조가 유행이었지만 올해부터는 강화된 DSR 40% 규제로 인해 미리 꼼꼼하게 자금 계획을 세울 필요가 있습니다. 본청약에 당첨된 뒤 이를 포기하면 규제 지역 여부에 따라 최소 7년 내지 10년간 청약에 참여할 수 없고, 청약 통장도 무효화되기 때문입니다. 미리 납부해야 할 잔금을 계산해 보고 재무 계획을 세워 청약에 도전하는 것이 좋습니다.
