DSR이란? 뜻, 규제, DSR 계산기

요즘 뉴스에서 ‘DSR’ 2단계 규제로 연일 난리입니다.

 

DSR이란? 모든 금융권 대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율

Debt Service Ratio의 약자로 ‘총부채 원리금 상환 비율’로 내가 받은 모든 대출을 합산해 갚아야 하는 1년 치 원리금(이자+원금)상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 뜻합니다. 가령 내 연봉이 4000만 원인데 DSR 40% 규제를 받는다면 빚을 갚는 데 연 소득의 40%(1600만 원) 이상을 쓸 수 없게 되는 것입니다. 즉 매달 133만 원 정도를 갚는 수준으로만 돈을 빌려주는 겁니다. 

 

 

우리가 기존에 많이 활용했던 DTI와의 차이점은 부동산 담보 대출뿐만이 아니라 신용대출, 학자금 대출 등 모든 대출을 다 합쳐서 갚아야 할 원리금을 산출한다는 점이에요. 그러니까 돈을 빌려주는 담보의 자산 가치보다 갚을 수 있는 능력, 즉 연봉을 더 많이 보겠다는 거예요. 연봉 높은 사람들만 더 많은 대출을 받을 수 있게 된 거예요. 이번 대책이 서민들의 ‘사다리 걷어차기’라는 비판이 나오는 것도 이 때문이에요.

 

 

구체적으로 살펴볼게요. 정부는 늘어나는 ‘가계부채’에 대한 대책으로 지난 7월 부동산 규제지역에서 6억 원이 넘는 집을 담보로 주택담보대출을 받거나, 연 소득과 관계없이 1억 원 초과 신용 대출을 받는 경우 모두 DSR이 40%를 넘지 않도록 규제했습니다. 예를 들어 연봉이 3천만 원이라면, 연봉의 40%인 1,200만 원 내에서만 부채를 만들어야 한다는 의미입니다.

 

중요한 점은 DSR 40% 규제가 ‘주택 담보 대출’에만 해당이 되는 것이 아니라, ‘전체 부채’에 해당된다는 것입니다. 이 40%라는 한도 내에서 자동차 할부금, 학자금 대출, 신용 대출, 주택 담보 대출 등을 모두 받아야 하는 상황입니다.

 

 

또한 정부는 은행별로 각 대출 증가율이 연 6%를 넘지 않도록 제한을 두었는데요. 이러한 대출 규제로 인해 전세대출과 중도금 집단 대출에도 제약이 걸리면서 ‘진짜 집이 필요한 실수요자들’에게도 피해를 입힌다’는 원성을 샀습니다. 이에 따라 향후 전세대출에는 DSR을 미 적용하겠다고 밝히기도 했죠.

 

 

그러던 중 지난 26일, 정부의 가계부채 대책이 추가 발표되었습니다. 핵심은 내년 1월부터 DSR을 따질 때 마이너스통장 등 신용대출에 적용하는 상환 만기를 현재 7년에서 5년으로 더 줄인다는 것입니다. 쉽게 말하자면, 같은 연 소득을 기준으로 연 원리금 산정 금액이 늘어나 추가로 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 더 줄어듭니다.

 

 

만약 연 소득이 5천만 원이면서 5천만 원 한도의 마이너스통장 (신용대출)을 터놓은 대출자가 시세 7억 원의 서울 아파트를 담보로 주택담보대출을 신청 시 현재 2억까지 대출이 가능하다면(마이너스통장 연 3.95%, 주택담보대출 연 3.47%, 30년 원리금 균등방식 가정), 내년 1월부터는 같은 조건에서 주택 담보 대출을 최대 1억 5천만 원까지만 받을 수 있습니다.

 

 

또한 정부는 제1금융권 대출이 힘들어지자 사람들이 제2금융권으로 가서 대출을 받는 ‘제2금융권 풍선효과’를 차단하기 위해 제2금융권 DSR 기준도 강화할 것이며, 내년 1월부터는 총대출액이 2억원을 넘는 대출자에게는 모두 개인별 DSR 한도 규제를 확대 적용할 예정이라고 밝혔습니다. (22년 7월부터는 1억 원 초과 시 적용)

 

 

이처럼 대출의 문턱은 점점 넘기 힘들어지고 있는데요. 내년부터 시행되는 대출 관련 규제는 이전에 발생한 대출에 소급해서 적용하지 않고, 신규 대출 신청 시에만 적용합니다. 혹시 대출이 필요하신 분이라면 최대한 올해 안에 서두르는 것이 좋겠습니다.

 

 

다만 이런 상황에도 불구하고 중도금 대출, 전세 대출, 서민금융상품, 소액신용대출, 주택연금, 보험 및 예적금담보대출, 정책적 필요에 따른 대출에는 적용이 되지 않는다고 하니 참고해서 진행하면 되겠습니다.

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✔ ‘DSR’ 2단계 규제의 문제점

👉 돈을 빌려주는 담보의 자산 가치보다 갚을 수 있는 능력, 즉 연봉을 더 많이 보겠다는 뜻

👉 연 소득과 상관없이 1억 원 초과 시, DSR 40% 넘지 않도록 규제 

(예를 들어, 연봉 3천만 원일때, 1,200만 원 내로 대출 가능함)

✔ 지난 26일, 정부의 가계부채 대책이 추가 발표

👉 신용대출 상환 만기 7년 > 5년으로 축소

✔ 대출이 필요하신 분이라면 최대한 올해 안에 서두르는 것이 좋을 것으로 보임

(단, 중도금 대출, 전세 대출, 서민금융상품, 소액신용대출, 주택연금, 보험 및 예적금담보대출, 정책적 필요에 따른 대출에는 적용이 되지 않는점 참고)

 

출처 : 돈키레터 뉴스

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DSR, 신DTI 계산::부동산계산기.com

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