재개발, 재건축, 리모델링의 차이 알아보기

재개발과 재건축의 차이는?

→ ‘큰 차가 쉽게 들어갈 수 있는 곳이냐?’ 를 생각하기

 

1. 재개발 : 흔히 생각하는 달동네 느낌으로 좁은 골목에 노후화된 주거형태가 꽉 들어차있어 생활이나 안전 등의 요소가 불편한 곳이라면 ‘재개발’ (큰 차가 쉽게 들어갈 수 없는 곳)
2. 재건축 : 도로 및 상하수도 시설은 양호한 편이지만 아파트나 빌라 등 주거시설이 노후화되어 열악하다면 ‘재건축’ (큰 차가 쉽게 들어갈 수 있는 곳)

 

재건축 재개발 단계 만화로 쉽게 알아보자 (tistory.com) 

재건축 재개발 단계 만화로 쉽게 알아보자

 

• 서울 입지 탑 오브 탑 한남5구역 : 한강변 한남뉴타운 중 최고 입지로 손꼽히는 한남 5구역에 2555가구 (임대 384가구 포함)를 조성하는 재정비촉진계획 변경안이 심의를 통과했어요. 남산 경관 보호를 위해 23층으로 높이를 조정했다고 하는데요. 서울시는 남은 건축심의도 신속하게 추진하겠다고 밝혔어요.

• 재건축 주목되는 구로주공 : 서울시는 구로주공아파트에 ‘특별건축구역’지정*을 제안 했어요. ‘특별건축구역’ 지정이 될 경우 창의적이고 독특한 건축물을 위해 용적률과 층수 규제 완화를 받게 되어 3000 세대의 대규모 신규 주택 공급이 가능해지는데요.
  
  
• 특별건축구역 지정*, 왜 하는거야? : 그간 재건축에 따른 집값 상승 이익의 큰 부분을 해당 토지 소유주들이 누렸어요. 하지만 특별건축구역 지정 시 임대주택 도입과 공원 등 커뮤니티시설 설립을 더 적극적으로 해서 재개발 이익을 다 함께 나누어 가질(공공화) 수 있죠. 특별건축구역은 건폐율, 건축물 높이, 일조권 등 건축규제를 배제, 완화하거나 통합 적용할 수 있도록 한 것이다. 자유로운 건축 설계가 반영된 창의성 높은 복합단지 조성이나 지역 랜드마크 건설이 촉진될 수 있게 하기 위함이다.

[네이버 지식백과] 특별건축구역 (서울특별시 알기 쉬운 도시계획 용어, 2020. 12., 서울특별시 도시계획국)

 

특별건축구역은 조화롭고 창의적인 건축물의 건축을 통하여 도시경관을 창출하고, 건설기술 수준을 향상하며 건축 관련 제도개선을 도모하기 위하여 일부 특례를 적용할 수 있도록 「건축법」에 따라 지정하는 구역을 말한다.

 

특별건축구역 안에서 일정 요건의 건축물을 건축하는 경우에는 「건축법」에 따른 건폐율, 건축물의 높이, 일조권 등의 기준을 배제 또는 완화하거나 통합하여 적용할 수 있다. 이로써 보다 자유로운 건축 설계가 반영된 창의성 높은 건축물 및 도시경관을 조성하는 것을 목적으로 한다.

 

국토교통부장관 및 시 · 도지사는 국제행사 등을 개최하는 지역이나 법령에서 규정하는 사업구역을 대상으로 특별건축구역을 지정할 수 있다. 단, 개발제한구역, 자연공원, 접도구역, 보전산지 등 보호가 필요한 지역에는 특별건축구역을 지정할 수 없다.

 

특별건축구역에서의 특례는 특별건축구역 안에서 다음의 어느 하나에 해당되는 건축물을 건축하는 경우에 한하여 적용된다.

1. 국가 또는 지방자치단체가 건축하는 건축물

2. 「공공기관의 운영에 관한 법률」로 정하는 공공기관이 건축하는 건축물

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 용도 · 규모의 건축물로서 특례 적용이 필요하다고 인정하는 건축물

가. 문화 및 집회시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 교육연구시설, 수련시설: 2천m2 이상
나. 운동시설, 업무시설, 숙박시설, 관광휴게시설, 방송통신시설: 3천m2 이상
다. 종교시설
라. 노유자시설 : 500m2 이상
마. 공동주택(아파트 · 연립주택만 해당) : 300세대 이상 (주거 외 용도와 복합시 200세대 이상)
바. 단독주택(한옥이 밀집되어 있는 지역의 건축물로 한정) : 50동 이상
사. 그 밖의 용도 : 1000m2 이상

특별건축구역 내에서 적용할 수 있는 특례사항은 적용하지 않을 수 있는 특례(적용배체특례)와 완화하여 적용할 수 있는 특례(완화특례)로 구분된다. 그 외에도 미술작품, 부설주차장, 공원 등은 특별건축구역 안에서 통합하여 설치할 수 있다.

특례사항을 적용하여 건축허가를 신청하는 경우에는 특례적용계획서를 첨부하여야 하며, 「건축법」 및 「녹색건축법」의 사항은 지방건축위원회의 인정이 필요하고, 「소방시설법」의 사항은 지방소방기술심의원회의 심의와 소방본부장 또는 소방서장과 협의하여야 한다.

 

구분	관련규정	특례항목
적용 배제	「건축법」	제42조	대지의 조경
		제55조	건축물의 건폐율
		제56조	건축물의 용적률
		제58조	대지안의 공지
		제60조	건축물의 높이 제한
		제61조	일조 등 확보를 위한 높이제한
	「주택건설 기준 등에 관한 규정」	제10조	공동주택의 배치
		제13조	기준척도
		제35조	비상급수시설
		제37조	난방설비 등
		제50조	근린생활시설 등
		제52조	유치원
「건축법」	「건축법」	제49조	건축물의 피난시설 및 용도제한 등
		제50조	건축물의 내화구조와 방화벽
		제50조의2	고층건축물의 피난 및 안전관리
		제51조	방화지구 안의 건축물
		제52조	건축물의 마감재료
		제52조의2	실내건축
		제52조의3	복합자재의 품질관리 등
		제53조	지하층
		제62조	건축설비기준 등
		제64조	승강기
	「녹색건축법」	제15조	건축물의 효율적인 에너지 관리와 녹색건축물 조성 활성화
	「소방시설법」	제9조	특정소방대상물에 설치하는 소방시설 등의 유지 · 관리 등
		제11조	소방시설기준 적용의 특례

• 아파트 조합 입장에서 반대는 안해? : 조합 측에서도 빠른 재건축 사업 속도와 수익을 함께 얻을 수 있어 크게 마다할 이유가 없어요. 오히려 구로주공 거주민들은 해당 호재에 크게 반기는 분위기라고 해요.

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헌 집 줄게 새 집 다오의 또 다른 방법 ‘리모델링’

 

아파트 재건축과 리모델링의 차이는?

재건축은 다 때려 부신 뒤 새로 짓는 반면, 

리모델링(Remodeling)은 기본 골조를 남긴 뒤 대수선을 하거나 일부 증축을 하는 방식.

출처: 네이버 토지이용 용어사전

• 규제가 적은 리모델링 ? : 현재 규정 상 리모델링이 재건축보다는 추진하기가 쉬운 편이에요. 재건축 연수, 안전 진단, 기타 의무 사항들이 비교적 자유롭고, 주변 지역 영향분석이나 지역공유시설, 임대주택 등 구체적인 공공성 확보 방안도 없는 상황이다. 

  

  재건축과 리모델링 차이

• 이제는 리모델링도 공공성 확보를 : 서울시는 리모델링 단지들도 공공기여가 가능하도록 커뮤니티 개방, 임대주택 건립 등의 공공성 확보 방안을 구체적으로 명시 해 빠르면 이달 말 발표한다고 해요. 쉽게 말해 이제부터 리모델링 후 더 큰 집을 가지기 위해서는 반드시 공공기여도 해야 하는거죠!

  

• 임대주택 의무화는 안하기로 : 다만 임대주택 도입은 리모델링 추진 단지 주민들의 반발이 심했어요. 따라서 임대주택 항목은 ‘의무화’가 아닌 ‘선택사항’으로 넣고, 임대주택 도입 시 최대 10% 포인트 전용면적을 늘릴 수 있도록 인센티브를 준다고 합니다.

리모델링 추가 정보

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