민간택지 분양가상한제 (분상제)가 수술대에 오릅니다. 윤석열 정부가 국정 과제 중 하나로 이를 손보기로 해섭니다. 그간 부작용이 있었다는 겁니다. 단 수술대에 오른다고 부동산시장이 100% 완치하는 건 아닙니다.
분양가 상한제란? (분상제)
정부가 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 제도입니다.이를테면 기존 아파트 시세가 10억 원인 동네에 신축을 8억 원에 분양하도록 규제해 시장 과열을 막으려 한 겁니다. 애초에 공공택지¹⁾에서만 시행하던 이 정책은 2020년 7월부터 민간택지²⁾에도 적용됐습니다. 높은 분양가가 집값 상승을 부채질하니 LH든 민간 건설사든 집을 싸게 내놓게 규제한 겁니다.
¹⁾ 정부나 공공기관이 개발한 땅을 말합니다. 위례신도시나 미사지구 등이 여기에 해당하죠. 정부 주도로 조성해 규모가 크고 훗날 다양한 인프라가 들어섭니다.
²⁾ 기업이나 개인이 사유지를 사들여 택지로 조성, 공급하는 땅입니다. 참고로 2022년 5월 현재 서울 18개 구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평구) 309개 동, 경기 3개 시(광명·하남·과천시) 13개 동 등 총 322개 동에선 분상제가 적용됩니다.
분상제를 수술대에 올리는 이유? 주택공급량을 늘리기 위해서문재인 정부가 시장을 과도하게 규제한 탓에 공급이 줄었고, 이것이 집값 급등을 불러왔다고 윤석열 정부는 믿기 때문입니다. 분상제와 공급 물량의 관계요? 분상제는 재건축¹⁾이나 재개발²⁾사업성과 직결됩니다. ① 분상제 압력에 일반분양³⁾ 분양가가 눌리면 ② 조합원 부담금이 증가하고 ③ 사업장의 사업성이 떨어지며 ④ 이것이 공급난에 영향을 미친다는 주장.
¹⁾ 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 걸 말합니다.
²⁾ 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 그 자리에 아파트 등을 짓는 걸 말합니다.
³⁾ 특별공급(특공) 대상자에 속하지 않는 이들을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다. 보통은 해당 주택을 건설하는 지역에 살고 있는 이들을 대상으로 분양합니다.
분상제 좋은 점
민간택지 분상제를 시행한 지난날 크게 세 가지 변화가 있었습니다.
① 가장 중요한 변화로 실수요자의 내 집 마련 부담이 줄어들었습니다.¹⁾
② 다주택자의 주택 추가 매수도 현저히 줄었고요.²⁾
③ 시장의 지나친 분양가 상승을 억제했다는 평가도 받았습니다.³⁾
¹⁾ 분상제 적용 단지는 인근 시세 대비 20% 이상 저렴한 분양가가 책정됐습니다. 청약에 당첨되면 신축 아파트 프리미엄에 더해 그만큼 안전 마진을 확보하는 셈. 다만 이견도 따릅니다. 청약 경쟁이 더 치열해졌다는 지적입니다.
²⁾ 분상제 적용 아파트는 5~10년간 실거주 의무가 생겼는데, 이것이 청약시장을 실수요자 위주로 재편한 상황을 말합니다.
³⁾ 분상제는 택지비(땅값)와 건축비, 이윤을 더해 주변 시세의 80% 아래에서 분양가를 책정합니다. 다만 분양가의 신뢰성에 대한 불만도 있었습니다. 지자체마다 제각각인 분상제 기준에 따라 분양가 상승폭이 되레 커진 지역도 나와섭니다.
전문가들은 분상제에 대한 재검토가 공급량 증가로 이어질 수 있다고 내다봅니다. 다만 이를 통한 집값 안정화에 대해선 회의적입니다. 유동성이 심한 데다 이미 너무 오른 집값을 잡기엔 힘이 다소 달린다는 겁니다. 한편 시장에선 윤석열 정부가 분상제를 손보는 시점을 6월로 전망합니다. 국토교통부가 기본형 건축비¹⁾를 조정하며 같이 손볼 거란 얘깁니다. 분상제는 국토교통부가 분양가 산정 규칙만 바꾸면 곧바로 규제완화 등이 가능합니다.
¹⁾ 건축공사에 드는 총비용 중 자재비와 인건비 등을 더해 구한 값입니다. 국토교통부가 매년 두 차례 물가변동률을 반영해 고시합니다. 이게 오르면 당연히 분양가도 오릅니다.
