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보증금 1억 원=월세 40만 원 시대
한국은행이 지난해부터 기준금리*를 세 차례 올리며 전세대출 이자가 시중 월세보다 더 오르는 일이 벌어지고 있다. 이에따라 최근에 전세대출 이자가 치솟으며 집주인들이 월세 가격을 올릴 수 있는 여건이 조성되는 문제도 생겼다. 실제로 서울 마포·성동·노원구 등지에선 전월세전환율이 4.8%까지 올라 ‘보증금 1억 원=월세 40만 원’의 공식이 확산되는 모습이다.
*기준금리 : 한국은행이 쓰는 이자율을 말한다. ‘은행들의 은행’인 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때 몇 퍼센트의 이자율로 할지 정하는 거로 이해하면 쉽다. 이에 맞춰 시중은행도 개인이나 기업에 돈을 빌려줄 때 적용하는 대출금리, 예금을 받을 때 적용하는 예금금리를 조정한다.
전월세전환율이란?
전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율
예시) 전월세전환율이 4.8%일때 1억 원짜리 전세를 월세로 돌릴 때 집주인은 연간 480만 원(1억 원×4.8%) = 즉 매달 40만 원을 받게된다.
(참고로 지난 몇 년간 서울 임대차시장에선 ‘보증금 1억 원=월세 30만 원’에 해당하는 전월세전환율 3.6%를 관행처럼 여겨왔다. KB부동산 리브온이 조사한 2021년 12월 기준 서울의 전월세전환율은 3.13%였다.)
전월세 전환 계산기 2가지 소개
2) 렌트홈 전월세 계산기
전월세전환율 규제?
전월세전환율 규제가 있다. 정부와 여당은 2020년 9월 전월세전환율 법정 계산법을 고쳤다. 세입자의 주거 부담을 덜어주겠다며 기준금리에 3.5%를 더하던 기존 산식을 손봐 2%를 더하도록 못 박았다. 하지만 유명무실한 대책이었다. 강제성이 없는 권고 사항이라 이를 따르지 않는 집주인이 많았기 때문. 이런 집주인에게 벌금을 부과하자는 법안도 벌써 1년째 국회에서 계류 중.
전세대출 이자 vs 월세 지출, 뭐가 낫지?
현시점 시장에선 대출받아 전세를 사는 것보다 월세를 내는 게 유리하다는 얘기가 나오고있다. 즉 전월세전환율이 아무리 치솟는다 해도 기준금리 오르는 속도가 더 가파르다는 주장이다.
(근거 : 서울의 전월세전환율은 3.13%로 지난 1월 기준 전세대출 최저 금리인 연 3.38%보다 낮다. 서울에서 전세대출* 1억 원을 받을 때 월 이자는 4% 금리 적용 시 33만3000원이지만, 월세는 26만 원을 내면 되기 때문)
* 2월 3일 기준 전세대출 금리 수준
KB국민은행 3.72~4.92%
신한은행 3.56~4.46%
우리은행 3.93~4.13%
하나은행 3.45~4.95%
NH농협은행 3.78~4.08%
기준금리 얼마나 더 올리나?
지난해에 두 차례 올리고 1월에 한 차례 올렸는데 곧 한 번 더 올릴 예정이다. 이렇게 되면 전세대출 최고 금리가 조만간 5%를 껑충 뛰어넘을 거라는 게 은행권의 관측. 이런 가운데 지난해 1월부터 11월까지 서울 아파트 월세 거래 비중은 36.4%로 역대 최고치를 기록했다. 서울 세입자 10명 중 4명 가까이 월세 계약을 한 것임.
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