LTV 80% 시행 : 7월부터 LTV 상한이 80%로 늘어난다 (생애최초 주택구매자)

7월부터 LTV 상한이 80%로 늘어납니다. 집값의 최대 80%까지 대출받을 수 있는 겁니다. 생애 처음 집을 사는 이가 대상입니다. 이는 실수요자의 주거 사다리 지원을 위한 정부의 정책입니다. 단, 정부가 좀 튼튼한 사다리를 놔줬으면 좋겠다는 주문도 나옵니다. 대출 제약이 많다는 겁니다. 

 

 

LTV 80%까지 가능!

정부가 7월 1일부터 생애 최초 주택 구입자(이하 생초자)¹⁾의 LTV²⁾ 상한을 80%로 올립니다. 태어나 처음 집을 산다면 지역, 집값, 소득을 따지지 않고 LTV를 완화해주겠다는 겁니다. 6억 원짜리 집이라면 최대 4억8000만 원까지 대출을 받을 수 있는 겁니다. 현행 제도는 생초자라도 서울 같은 투기·투기과열지구에선 LTV 60% 적용을 받아 3억6000만 원까지 대출받을 수 있습니다.

¹⁾ 세대 구성원 전원이 지금까지 한 번도 집을 가진 적이 없는 경우를 말합니다. 주민등록등본 기준 같은 세대에 속한 모두가요. 전에 집을 팔아 현재 무주택자가 되었다면 생초자가 아닙니다.

²⁾ 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻. 현재 투기·투기과열지구로 묶인 수도권 지역에선 LTV 40%를 적용해 집값의 40%만 대출받을 수 있습니다. 단, 부부 합산 연 소득 1억 원 이하(생초자), 집값 9억 원 이하일 땐 LTV를 최대 60%(6억 원 초과 구간은 50%)까지 우대해줍니다.

 

 

최대 6억 원까지 가능!

LTV에 따른 대출한도도 늘어납니다. 기존 4억 원에서 6억 원으로 말입니다. 이는 지난해 말 수도권 아파트 중위가격¹⁾이 7억7000만 원인 점을 고려한 겁니다. 즉 내 돈 1억5000만 원이 있다면 최대 한도 6억 원을 대출받아 수도권 아파트 중위가격과 비슷한 7억5000만 원짜리 집을 살 수 있게 되는 겁니다. 생초자라면 15억 원 초과 아파트 구입 시에도 ‘대출한도 6억 원’ 적용을 받습니다.

¹⁾ 주택이나 아파트를 가격 순으로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 말합니다. 예를 들어 5억, 7억, 9억, 14억, 18억, 22억, 35억 원짜리 주택 중위가격은 14억 원이죠. 평균가격은 약 15억7000만 원입니다

 

 

DSR 규제는?

실은 이게 문제입니다. 정부는 7월부터 LTV 한도를 80%로 높이는 동시에 DSR¹⁾ 규제를 강화하기 때문입니다. 즉 ‘대출한도 6억 원’을 꽉 채워 받을 수 있는 생초자는 많지 않을 거란 얘깁니다. 이에 연봉이 1억 원 이상은 돼야 생초자에 대한 대출 규제 완화를 체감할 수 있을 거란 예측도 나옵니다. 결과적으로 고소득자만 혜택을 볼 거란 얘깁니다.

¹⁾ 1년간 갚아야 하는 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 올 1월부터 기존 대출과 신규 대출 신청분을 합한 총액이 2억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다. 연봉이 5000만 원이라면 그 40%인 연 2000만 원 이상은 빚을 갚는 데 쓸 수 없다는 뜻. 7월부터는 총대출금이 1억 원만 넘어도 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.

 

 

튼튼한 사다리 플리즈!

그나마 다행인 건 정부가 곧 DSR 규제를 손본다는 겁니다. 생초자 중 저소득 청년이 대출 규제로 피해를 보지 않도록 하기 위해섭니다. 방법요? DSR 산정 시 미래 소득을 반영해 20대는 52%, 30대는 18%가량 대출이 늘어나게 한다는 방침입니다. 가령 연봉 3000만 원인 만 24세 무주택 청년이라면 DSR 40% 적용 시 원래 2억2269만 원까지 주택담보대출(주담대)이 나오지만, 예상 소득 증가율 52%를 적용해 3억3760만 원까지 대출을 받을 수 있게 하겠다는 것(연 3.5%, 30년 만기).

 

 

 

 

LTV 80%에 대한 우려

단, LTV 80% 확대 시행에 대한 우려의 목소리도 나옵니다. 집값이 이미 너무 올라 앞으로 가격 상승은 제한적일 수밖에 없기에 누군가는 대출 노예 신세가 될 수 있다는 겁니다. 참고로 최근 시중은행 주담대 최고 금리 상단은 이미 7%대를 눈앞에 두고 있습니다. 대출 규제를 풀고 주거 사다리¹⁾를 이용해 집을 살 수 있게 해달라는 요구가 빗발치던 1~2년 전과는 사정이 다릅니다.

¹⁾ 월세 살던 무주택자가 돈을 모아 전세로 옮기고, 거기서 다시 힘을 모아 마침내 자기 집을 마련하는 과정을 말합니다.

 

3줄 요약
[1] LTV 상한이 80%까지 늘어납니다. 
[2] 태어나 처음 집을 사는 이가 대상입니다. 
[3] 단, 주담대 금리도 치솟고 있습니다.

 

출처 : 부딩 BOODING 20220621